arif-budianto
Berdasarkan data Kementerian Dalam Negeri (Kemendagri) per akhir 2024, pemerintah daerah diminta segera membenahi tata kelola layanan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). BPHTB sendiri merupakan pungutan yang dikenakan saat seseorang atau badan hukum memperoleh hak atas tanah dan bangunan, dengan tarif maksimal 5 persen dari nilai perolehan objek pajak. Dorongan ini muncul di tengah tren realisasi pendapatan asli daerah (PAD) dari sektor perpajakan properti yang masih timpang antarwilayah, serta keluhan publik soal lamanya proses pengurusan sertifikat karena tersendat di meja verifikasi BPHTB.
Mengapa BPHTB Menjadi Sorotan?
BPHTB adalah salah satu komponen utama PAD yang berkontribusi signifikan terhadap total penerimaan pajak daerah. Berdasarkan data Badan Pengelola Keuangan Daerah di sejumlah kabupaten/kota, porsi BPHTB terhadap total pajak daerah berkisar antara 10 persen hingga 25 persen, tergantung tingkat aktivitas transaksi properti di wilayah tersebut. Namun, capaian itu tidak diikuti dengan perbaikan layanan. Banyak pemda masih mengandalkan proses manual, verifikasi berlapis, dan koordinasi yang lambat dengan kantor pertanahan.
Di satu sisi, reformasi layanan BPHTB berpotensi mendongkrak penerimaan daerah secara year-on-year. Digitalisasi dan integrasi data antara dinas pendapatan daerah dengan Badan Pertanahan Nasional (BPN) dapat memangkas kebocoran, mempercepat validasi, dan memperluas basis pajak. Pemerintah pusat menilai layanan yang cepat, transparan, dan terintegrasi akan menurunkan biaya kepatuhan wajib pajak sekaligus meningkatkan indeks kepercayaan publik terhadap administrasi pertanahan.
Di sisi lain, tidak semua daerah memiliki kapasitas fiskal dan sumber daya manusia yang memadai untuk melakukan transformasi digital secara serentak. Beberapa pemda di kawasan dengan infrastruktur teknologi terbatas masih bergantung pada sistem konvensional. Kesenjangan kapasitas ini berisiko menciptakan ketimpangan kualitas layanan antarwilayah, sehingga alih-alih merata, reformasi justru bisa memperlebar disparitas.
Pro dan Kontra Reformasi Layanan Pajak Properti
Pro: Integrasi layanan BPHTB dengan sistem pertanahan elektronik berpotensi menurunkan waktu penyelesaian dokumen. Jika sebelumnya proses memakan waktu hingga 7 sampai 14 hari kerja, dengan sistem terintegrasi targetnya bisa ditekan menjadi 1 sampai 3 hari kerja. Efisiensi ini berdampak langsung pada perputaran transaksi properti, likuiditas pasar, dan iklim investasi daerah.
Kontra: Biaya investasi teknologi, pelatihan aparatur, dan pemeliharaan sistem tidak kecil. Sejumlah pemda mengkhawatirkan beban anggaran di tengah tekanan fiskal pasca pandemi, ketika belanja wajib seperti pendidikan dan kesehatan menyerap porsi besar APBD. Selain itu, risiko kebocoran data dan kesiapan pengamanan siber menjadi kekhawatiran tersendiri, terutama bagi daerah dengan sistem informasi yang belum teruji.
"Reformasi administrasi pajak daerah bukan sekadar soal teknologi, tetapi soal tata kelola dan akuntabilitas. Tanpa perbaikan fundamental, digitalisasi hanya memindahkan antrean dari loket fisik ke layar," ujar seorang pengamat kebijakan fiskal daerah dalam sebuah forum diskusi anggaran.
Implikasi bagi Pasar Properti dan Keuangan Daerah
Dari sisi sentimen pasar, perbaikan layanan BPHTB dapat mengurangi friksi transaksi yang selama ini menjadi salah satu penghambat valuasi properti sekunder. Pengembang dan konsumen menanti kepastian waktu pengurusan, karena keterlambatan sertifikasi sering menahan realisasi kredit pemilikan rumah (KPR) di perbankan. Bagi industri properti, percepatan ini setara dengan perbaikan portofolio piutang dan penurunan risiko gagal serah.
Namun, perlu dicatat bahwa fundamental ekonomi daerah tetap menjadi penentu utama. Tanpa kenaikan permintaan riil dan daya beli, percepatan administrasi hanya memberikan dorongan jangka pendek. Proyeksi penerimaan BPHTB nasional pada 2025 diperkirakan tumbuh moderat, sejalan dengan proyeksi pertumbuhan ekonomi dan stabilitas suku bunga acuan Bank Indonesia.
Ke depan, keberhasilan kebijakan ini bergantung pada tiga hal: komitmen kepala daerah, sinkronisasi regulasi pusat-daerah, dan pengawasan berkelanjutan. Jika dijalankan konsisten, reformasi BPHTB bisa menjadi contoh bagaimana perbaikan layanan publik berbuah pada penguatan fiskal daerah. Jika tidak, ia berisiko menjadi sekadar instruksi administratif tanpa dampak nyata bagi wajib pajak dan iklim usaha.
Comments (0)