Satu Sosok, 400 Hektare: Sejarah Panjang Penguasaan Tanah Matraman

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), Kecamatan Matraman, Jakarta Timur, kini tercatat memiliki luas sekitar 4,7 kilometer persegi. Angka itu hampir berimpit dengan kisah lama yang menyebut bahwa wilayah ini pernah dikuasai satu orang selama 41 tahun dengan luas 400 hektare — nyaris seluas kecamatan yang kita kenal sekarang. Pertanyaannya: siapa sosok di baliknya, dan bagaimana warisan penguasaan itu membentuk peta kepemilikan serta nilai tanah Jakarta hari ini?

Untuk memahami kisah itu, kita harus mundur hampir empat abad. Nama Matraman sendiri lahir dari peristiwa 1628–1629, ketika pasukan Mataram di bawah Sultan Agung berkemah di kawasan ini selama mengepung Batavia, markas VOC. Berabad-abad kemudian, lahan yang semula berupa kebun dan persawahan itu berubah status menjadi tanah partikelir — istilah kolonial untuk lahan yang hak pengelolaannya diserahkan negara kepada perorangan. Berbagai catatan sejarah menunjuk pada seorang tuan tanah era kolonial yang memegang kendali atas kawasan itu. Yang lebih penting daripada identitasnya, yang versinya berbeda-beda di tiap sumber, adalah bagaimana satu nama bisa tercatat memegang hampir seluruh wilayah kecamatan selama lebih dari empat dekade.

Ketika Satu Orang Memegang 400 Hektare

Dalam sistem tanah partikelir, pemegang hak bertindak seperti penguasa mini: berwenang memungut retribusi, menyewakan lahan, dan menentukan peruntukan tanah. Luas 400 hektare setara lebih dari 560 lapangan sepak bola, atau lebih luas dari kompleks Gelora Bung Karno yang sekitar 279 hektare. Rentang penguasaan 41 tahun berarti hampir dua generasi — lebih panjang dari rata-rata masa kekuasaan seorang penguasa pada zamannya. Konsentrasi sebesar ini bukan kebetulan. Sejak Agrarische Wet 1870, pemerintah kolonial membuka pintu bagi sewa lahan jangka panjang hingga 75 tahun, yang praktis memperkuat akumulasi tanah di tangan segelintir pemodal, baik pengusaha Eropa maupun tuan tanah lokal.

Di Satu Sisi: Warisan Konsentrasi dan Ketimpangan

Dari kacamata sosial, sistem ini meninggalkan warisan yang rumit. Penduduk yang telah lama menempati tanah harus menjadi penyewa atau penggarap di tanah yang dulu mereka garap sendiri. Ketimpangan kepemilikan yang terbentuk berabad-abad lalu masih terasa: lahan di Jakarta Timur kini terpecah menjadi ribuan bidang dengan status yang beragam, sebagian masih berlapis sengketa waris dan tumpang tindih sertifikat. UU Pokok Agraria 1960 memang mengakhiri era tanah partikelir dan membuka jalan redistribusi, tetapi prosesnya berjalan pelan. Hingga kini, persoalan kepastian hukum lahan tetap menjadi pekerjaan rumah pemerintah.

Di Sisi Lain: Logika Ekonomi Konsolidasi Lahan

Namun analisis dua sisi menuntut kita melihat juga logika ekonominya. Dari sudut valuasi, lahan yang utuh selalu lebih bernilai daripada lahan yang terpecah menjadi bidang-bidang sempit. Kepemilikan tunggal selama puluhan tahun memungkinkan perencanaan yang teratur, menghindari fragmentasi yang justru menurunkan produktivitas, dan memberi skala ekonomi bagi pengembangan infrastruktur. Tanah juga merupakan aset dengan penawaran yang tetap — jumlahnya tidak bertambah — sehingga secara fundamental nilainya cenderung mengalami kenaikan dalam jangka panjang. Inilah yang membuat tanah kerap menjadi bagian dari portofolio investasi, meski likuiditasnya rendah.

"Dari kacamata valuasi, lahan yang utuh selalu lebih bernilai daripada lahan yang terpecah. Masalahnya, konsentrasi kepemilikan yang tidak diimbangi keadilan justru menciptakan biaya sosial yang jauh lebih besar," ujar seorang pengamat properti yang dihubungi Beritadua.

Warisan bagi Pasar Tanah Jakarta Hari Ini

Warisan sejarah itu kini terpantul pada angka-angka pasar. Indeks Harga Properti Residensial Bank Indonesia mencatat pertumbuhan year-on-year di kisaran satu hingga tiga persen dalam beberapa tahun terakhir, jauh di bawah laju kenaikan nilai tanah di kawasan strategis seperti Matraman yang berlipat ratusan kali dibanding era kolonial. Tren ini didorong fundamental permintaan: jumlah penduduk Jakarta dan sekitarnya terus bertambah, sementara pasokan lahan tetap. Sentimen pasar properti juga peka terhadap suku bunga acuan; ketika bank sentral Amerika Serikat menaikkan suku bunga, capital outflow kerap menekan likuiditas sektor properti domestik, dan rasio keterjualan melambat. Sebaliknya, saat likuiditas longgar, harga lahan kembali melaju.

Proyeksi dan Pelajaran

Proyeksi jangka panjang tetap bergantung pada kebijakan. Pemerintah yang memperkuat kepastian sertifikat, bank tanah, dan penataan ruang akan menekan biaya transaksi dan spekulasi; sebaliknya, ketiadaan kepastian hukum hanya akan mengulang pola lama — tanah dikuasai segelintir pihak, sementara mayoritas warga menanggung biaya tinggal di kota yang semakin mahal. Kisah 400 hektare Matraman adalah pengingat bahwa kepemilikan tanah bukan sekadar soal nama di atas sertifikat, melainkan cermin keadilan ekonomi sebuah kota.