Pajak Rumah Kontrakan 2027: Antara Ruang Fiskal dan Risiko Pasar

Berdasarkan data Kementerian Keuangan dan Badan Pusat Statistik (BPS) per akhir 2024, rasio perpajakan Indonesia tercatat sekitar 10,1% terhadap produk domestik bruto (PDB), masih tertinggal dari rata-rata negara berkembang yang berkisar 15%. Di tengah kebutuhan memperkuat ruang fiskal, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) akhirnya memberikan klarifikasi atas wacana pemungutan pajak bagi pemilik rumah kontrakan yang santer dibicarakan akan berlaku pada 2027. Penjelasan otoritas pajak tersebut menjadi penanda bahwa pemerintah mulai memetakan potensi penerimaan dari sektor properti sewa yang selama ini banyak bergerak di jalur informal.

Perlu dicatat, pajak atas penghasilan sewa sebenarnya bukan hal baru. Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. PPh final adalah pajak yang langsung dipotong dari penghasilan bruto dan tidak dapat dikreditkan lagi di akhir tahun. Yang berubah pada 2027 adalah intensitas penggalian datanya, seiring beroperasinya sistem administrasi perpajakan Coretax yang memungkinkan DJP mencocokkan data aset, transaksi keuangan, dan laporan surat pemberitahuan (SPT) secara otomatis.

Fundamen Fiskal di Balik Wacana Pajak Kontrakan

Dari sisi makro, tekanan terhadap anggaran negara cukup nyata. APBN 2025 menargetkan penerimaan perpajakan sebesar Rp 2.490,3 triliun, tumbuh secara year-on-year dibandingkan realisasi 2024, sementara defisit anggaran dipatok 2,53% dari PDB. Dengan belanja prioritas seperti program gizi dan infrastruktur yang membutuhkan dukungan pendanaan besar, pemerintah memiliki insentif kuat memperluas basis pajak (tax base) ketimbang menaikkan tarif. Sektor sewa properti dipandang sebagai kantong potensi karena nilai transaksinya besar, namun tingkat kepatuhan pelaporannya relatif rendah.

Data BPS menunjukkan jumlah rumah tangga yang menyewa atau mengontrak rumah di perkotaan terus mengalami kenaikan, sejalan dengan tren urbanisasi dan harga rumah tapak yang makin sulit dijangkau. Kondisi ini menciptakan pasar sewa yang likuid, tetapi sebagian besar transaksinya tidak tercatat secara formal sehingga luput dari radar perpajakan.

Di Satu Sisi: Perluasan Basis dan Asas Keadilan

Di satu sisi, kebijakan ini dapat dibaca sebagai upaya menegakkan asas keadilan (equity). Pekerja formal dipotong pajaknya secara otomatis melalui mekanisme pemotongan oleh pemberi kerja, sementara pemilik puluhan pintu kontrakan berpotensi tidak melaporkan penghasilannya. Penertiban lewat pencocokan data membuat beban pajak terdistribusi lebih merata dan memperbaiki fundamental penerimaan negara tanpa menyentuh tarif baru.

"Dari perspektif kebijakan, memperluas basis pajak jauh lebih sehat daripada menaikkan tarif. Masalahnya selalu pada desain ambang batas: pemilik kecil dengan satu atau dua pintu sewa idealnya dilindungi agar kebijakan ini benar-benar menyasar kemampuan membayar," demikian pandangan sejumlah ekonom perpajakan menanggapi wacana tersebut.

Selain itu, formalisasi sektor sewa berpotensi memperbaiki kualitas data ekonomi, memudahkan penilaian valuasi aset, dan pada gilirannya memperkuat kredibilitas statistik properti nasional.

Di Sisi Lain: Risiko Ekses bagi Penyewa dan Pemilik Kecil

Di sisi lain, kalangan pelaku usaha dan pengamat properti mengingatkan risiko ekses kebijakan. Kekhawatiran utama adalah mekanisme pass-through, yakni pemilik kontrakan mengalihkan beban pajak 10% kepada penyewa melalui kenaikan harga sewa. Jika terjadi, komponen harga perumahan dalam indeks harga konsumen (IHK) berpotensi mengalami kenaikan dan menambah tekanan inflasi bagi rumah tangga berpenghasilan menengah ke bawah.

Risiko kedua adalah beban administratif. Pemilik rumah kontrakan skala kecil, misalnya pensiunan yang mengandalkan sewa sebagai pendapatan, harus beradaptasi dengan kewajiban pelaporan melalui sistem digital. Tanpa sosialisasi memadai dan ambang batas penghasilan tidak kena pajak yang jelas, kebijakan ini bisa menimbulkan resistensi dan justru mendorong transaksi kembali ke jalur informal.

Proyeksi dan Sentimen Pasar Menuju 2027

Menjelang 2027, sentimen pasar properti sewa diperkirakan bergerak hati-hati. Bagi investor, kepastian aturan menjadi variabel kunci dalam menyusun portofolio aset properti: imbal hasil sewa (rental yield) yang selama ini berkisar 3%–6% per tahun di kota besar harus dihitung ulang setelah memperhitungkan pajak. Di sisi lain, bila pemerintah menetapkan ambang batas yang melindungi pemilik kecil dan menyediakan insentif kepatuhan, dampaknya terhadap harga sewa bisa diredam.

Pada akhirnya, efektivitas kebijakan ini akan ditentukan oleh desain teknis yang diumumkan DJP: besaran ambang batas, mekanisme pemungutan, dan tahapan sosialisasi. Pro: ruang fiskal bertambah dan keadilan pajak membaik. Kontra: risiko kenaikan biaya sewa dan beban administrasi. Dua tahun ke depan menjadi jendela penting bagi pemerintah untuk membuktikan bahwa perluasan basis pajak dapat berjalan tanpa mengganggu akses hunian yang terjangkau.