Menteng Jadi Lahan Pemakaman? Menimbang Biaya Ekonomi dan Manfaat Sosial

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per pertengahan 2024, jumlah penduduk DKI Jakarta tercatat sekitar 10,6 juta jiwa dengan angka kematian kasar di kisaran 6 hingga 7 per 1.000 penduduk per tahun. Artinya, ibu kota membutuhkan ruang pemakaman bagi kurang lebih 60.000 hingga 70.000 jenazah setiap tahun. Di tengah kondisi tersebut, wacana pemerintah untuk menyiapkan lahan pemakaman baru apabila diperlukan—termasuk kemungkinan di kawasan elite Menteng, Jakarta Pusat—memicu perdebatan menarik dari sisi ekonomi: bagaimana menilai penggunaan lahan premium untuk fasilitas publik yang tidak menghasilkan pendapatan langsung?

Krisis Lahan Pemakaman di Ibu Kota

Data Dinas Pertamanan dan Hutan Kota DKI Jakarta menunjukkan luas total tempat pemakaman umum (TPU) milik pemerintah daerah berada di kisaran 550 hektar yang tersebar di sekitar 80 lokasi. Sebagian besar TPU tersebut telah melampaui kapasitas, sehingga praktik pemakaman bertumpang menjadi hal lazim. Sementara itu, lahan makam swasta di kawasan penyangga Jakarta dijual dengan harga Rp50 juta hingga lebih dari Rp500 juta per kavling, angka yang tidak terjangkau bagi sebagian besar warga. Dari perspektif ekonomi publik, pemakaman termasuk barang publik (public good), yakni fasilitas yang manfaatnya dirasakan masyarakat luas namun sulit disediakan sepenuhnya oleh mekanisme pasar karena imbal hasil finansialnya terbatas.

Di Satu Sisi: Argumen Keadilan dan Fungsi Sosial

Di satu sisi, rencana penyediaan lahan makam di jantung kota dapat dibaca sebagai upaya pemerataan akses terhadap fasilitas dasar. Secara historis, kawasan Menteng dan sekitarnya memang memiliki jejak pemakaman lama, sehingga penambahan atau revitalisasi lahan makam bukan hal yang sepenuhnya baru. Dari kacamata fiskal, penggunaan lahan yang sudah merupakan aset daerah jauh lebih murah dibandingkan membeli lahan baru di pinggiran kota yang harganya terus mengalami kenaikan. Tren kenaikan harga tanah di Jakarta secara year-on-year berada di kisaran 5 hingga 10 persen, sehingga menunda pengadaan justru berpotensi memperbesar beban APBD di masa depan. Selain itu, kehadiran TPU yang memadai menekan biaya sosial (social cost) yang ditanggung warga berpenghasilan rendah, yang selama ini kerap terbebani ongkos pemakaman hingga belasan juta rupiah.

Pemakaman adalah kebutuhan yang tidak bisa ditunda. Ketika pasar gagal menyediakannya dengan harga terjangkau, negara harus hadir, meskipun secara finansial tidak selalu menguntungkan, ujar seorang pengamat ekonomi perkotaan dari sebuah universitas negeri di Jakarta.

Di Sisi Lain: Biaya Peluang Lahan Premium

Di sisi lain, para ekonom menekankan konsep biaya peluang (opportunity cost), yakni nilai yang hilang ketika sebuah sumber daya digunakan untuk satu tujuan dan bukan alternatif terbaiknya. Harga tanah di Menteng termasuk yang termahal di Indonesia, berkisar Rp60 juta hingga Rp100 juta per meter persegi, bahkan lebih untuk lokasi strategis. Jika lahan seluas satu hektar atau 10.000 meter persegi dialihfungsikan menjadi pemakaman, nilai ekonomis yang terkunci bisa mencapai Rp600 miliar hingga Rp1 triliun. Dana sebesar itu, secara teori, dapat digunakan untuk membeli lahan makam jauh lebih luas di kawasan penyangga seperti Bekasi, Tangerang, atau Depok, sekaligus menyisakan anggaran untuk transportasi publik menuju lokasi tersebut. Dari sudut pandang valuasi aset daerah, penggunaan lahan premium untuk fungsi non-komersial juga mengurangi potensi pendapatan asli daerah (PAD) dari skema kerja sama pemanfaatan aset.

Implikasi bagi Pasar Properti dan Sentimen Investor

Bagi pasar properti, kehadiran pemakaman di kawasan hunian elite kerap diasumsikan menekan harga properti di sekitarnya. Namun, riset properti di berbagai kota besar dunia menunjukkan dampaknya tidak selalu negatif; pemakaman yang tertata baik justru berfungsi seperti ruang terbuka hijau. Sentimen pasar cenderung negatif pada awal pengumuman, lalu normal dalam jangka menengah. Investor properti umumnya lebih memperhatikan fundamental kawasan—akses, infrastruktur, dan likuiditas pasar—ketimbang satu faktor tunggal. Rasio permintaan terhadap pasokan hunian di Jakarta Pusat yang tetap ketat membuat valuasi properti Menteng relatif resilien terhadap kejutan semacam ini.

Proyeksi dan Jalan Tengah

Ke depan, opsi kebijakan yang berimbang dapat berupa kombinasi: mempertahankan sebagian lahan di pusat kota untuk kebutuhan makam jangka pendek, sambil mengakuisisi lahan lebih murah di pinggiran untuk kebutuhan jangka panjang. Pemerintah daerah juga dapat menimbang skema makam vertikal atau kolombarium yang lebih hemat lahan. Pada akhirnya, keputusan terbaik adalah yang memperhitungkan baik nilai ekonomis lahan maupun fungsi sosialnya secara proporsional—karena dalam ekonomi perkotaan, setiap meter persegi tanah selalu menyimpan pertanyaan yang sama: untuk siapa dan untuk apa ia digunakan.