Ekstensifikasi Pajak 2027: Juragan Kontrakan Masuk Radar Pemerintah

Berdasarkan data Kementerian Keuangan per akhir 2024, rasio perpajakan Indonesia tercatat di kisaran 10 persen terhadap produk domestik bruto (PDB), jauh di bawah rata-rata negara OECD yang menembus 33 persen dan rata-rata kawasan Asia Pasifik sekitar 19 persen. Kondisi ini mendorong pemerintah menyiapkan strategi ekstensifikasi—perluasan jumlah wajib pajak terdaftar—yang direncanakan berlaku mulai 2027. Salah satu kelompok yang masuk radar otoritas fiskal adalah para pemilik usaha rumah kontrakan dan indekos, segmen yang dinilai menyimpan potensi penerimaan besar namun selama ini minim kepatuhan.

Rencana tersebut muncul di tengah tekanan fiskal yang tidak ringan. Target penerimaan perpajakan dalam APBN 2025 dipatok di atas Rp2.100 triliun, sementara belanja negara untuk program prioritas—mulai dari infrastruktur hingga perlindungan sosial—terus meningkat. Defisit anggaran dijaga di bawah 3 persen PDB sesuai batas Undang-Undang Keuangan Negara, sehingga ruang untuk menambah utang relatif terbatas. Menambal celah penerimaan dari sektor yang belum tersentuh menjadi pilihan yang logis secara fiskal.

Potensi Besar dari Sektor Properti Sewa

Data Badan Pusat Statistik (BPS) per Februari 2024 menunjukkan sekitar 59 persen tenaga kerja Indonesia beraktivitas di sektor informal, dan bisnis kontrakan merupakan salah satu yang paling masif di dalamnya. Secara regulasi, penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan sebenarnya sudah dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 10 persen dari penghasilan bruto. Masalahnya, sebagian besar pemilik kontrakan skala kecil dan menengah tidak melaporkan penghasilan sewanya, baik karena belum memiliki NPWP maupun karena transaksi dilakukan tunai tanpa jejak administrasi.

Sebagai ilustrasi, seorang pemilik dengan 10 pintu kontrakan yang disewakan Rp1 juta per bulan mengantongi penghasilan bruto Rp120 juta per tahun. Dengan tarif final 10 persen, kewajiban pajaknya mencapai Rp12 juta per tahun. Jika pemerintah berhasil mendata satu juta pemilik kontrakan dengan profil serupa, potensi penerimaan tambahan bisa menembus Rp12 triliun per tahun—angka yang signifikan untuk menambal defisit tanpa perlu menaikkan tarif pajak yang berlaku umum.

Di Satu Sisi: Keadilan dan Penguatan Fundamental Fiskal

Dari perspektif kebijakan, langkah ini membawa sejumlah argumen positif. Pertama, prinsip keadilan horizontal: karyawan dengan penghasilan setara sudah dipotong pajak melalui mekanisme PPh Pasal 21, sementara pemilik kontrakan berpenghasilan lebih besar kerap lolos dari radar. Kedua, ekstensifikasi memperkuat fundamental fiskal tanpa memicu gejolak seperti kenaikan tarif PPN yang sempat menuai resistensi publik. Ketiga, pendataan sektor properti sewa akan memperkaya basis data ekonomi nasional, yang berguna bagi perumusan kebijakan perumahan rakyat yang lebih presisi.

Sejumlah pengamat menilai pendekatan ini merupakan jalan tengah yang lebih sehat dibanding menaikkan tarif. Namun, keberhasilannya sangat bergantung pada kualitas pendataan dan pendekatan persuasif kepada masyarakat, bukan semata-mata penegakan aturan. Pengalaman berbagai negara menunjukkan, kepatuhan sukarela tumbuh ketika wajib pajak memahami manfaat kontribusinya dan proses administrasi dibuat sederhana.

Di Sisi Lain: Risiko Efisiensi dan Efek Domino

Meski demikian, rencana ini bukan tanpa kritik. Di sisi lain, biaya penegakan untuk menjangkau jutaan pemilik kontrakan yang tersebar hingga pelosok berpotensi lebih besar daripada penerimaan yang dihasilkan pada tahun-tahun awal implementasi. Pengalaman program pengampunan pajak 2016-2017 menunjukkan bahwa deklarasi harta tidak otomatis berubah menjadi kepatuhan berkelanjutan; rasio kepatuhan penyampaian SPT tahunan hingga kini masih berkutat di kisaran 70 persen dari wajib pajak terdaftar.

Risiko kedua adalah efek domino ke penyewa. Dalam mekanisme pasar, beban pajak baru berpotensi dialihkan pemilik ke harga sewa—fenomena yang dalam literatur ekonomi disebut tax shifting. Padahal, penghuni kontrakan umumnya berasal dari kelompok pekerja muda dan keluarga berpenghasilan menengah ke bawah yang daya belinya baru pulih dari tekanan inflasi pascapandemi. Kenaikan sewa 5-10 persen sekalipun dapat menggerus anggaran rumah tangga kelompok ini secara nyata dan berdampak pada konsumsi, motor utama pertumbuhan ekonomi yang berkontribusi sekitar 53 persen terhadap PDB.

Proyeksi dan Kunci Keberhasilan

Ke depan, efektivitas kebijakan ini akan ditentukan oleh tiga faktor: integrasi data Nomor Induk Kependudukan (NIK) sebagai NPWP, kematangan sistem administrasi digital Coretax yang mulai dioperasikan Ditjen Pajak, serta desain insentif—misalnya tarif lebih rendah bagi pemilik skala kecil pada masa transisi. Jika dieksekusi bertahap dan berbasis data, ekstensifikasi berpotensi mengerek rasio perpajakan menuju 11-12 persen PDB dalam lima tahun ke depan.

Sebaliknya, tanpa pendataan akurat dan komunikasi publik yang baik, kebijakan ini berisiko menjadi beban administrasi tanpa hasil optimal. Sentimen pasar terhadap sektor properti juga perlu dicermati agar tidak mengganggu iklim investasi. Bagi pelaku usaha properti sewa, memahami kewajiban perpajakan sejak dini merupakan langkah bijak menyambut era transparansi fiskal yang tak terhindarkan.