Danantara Tawarkan Opsi Refund Proyek LRT City yang Mangkrak

Berdasarkan data terkini dari Kementerian Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dan otoritas pengembangan properti transit-oriented development (TOD) per awal 2025, polemik proyek hunian LRT City yang belum tuntas masih menyisakan persoalan bagi konsumen. Badan Pengelola Investasi Daya Anagata Nusantara (Danantara) menyatakan masih membuka peluang opsi pengembalian dana alias refund bagi pembeli unit yang terdampak kemangkrakan pembangunan. Langkah ini muncul di tengah tekanan likuiditas pada beberapa proyek properti berbasis transportasi massal yang dibangun sejak 2019.

Opsi Refund dan Imbauan Menahan Dana

Chief Operating Officer Danantara, Dony Oskaria, menyampaikan bahwa pihaknya tidak menutup pintu bagi konsumen yang ingin menarik kembali dana mereka. Namun, ia menyarankan agar konsumen mempertimbangkan ulang keputusan tersebut. Argumen utamanya adalah proyeksi kenaikan harga properti dalam beberapa tahun ke depan seiring beroperasinya jaringan LRT dan pengembangan kawasan TOD di sekitarnya. "Secara fundamental, kawasan TOD memiliki valuasi jangka panjang yang cenderung mengalami kenaikan, meski saat ini sentimen pasar sedang tertekan akibat keterlambatan penyelesaian konstruksi," ujar Dony dalam keterangan resminya.

Dalam konteks ekonomi properti, refund adalah pengembalian dana yang dibayarkan konsumen atas unit yang belum diserahkan pengembang. Opsi ini biasanya menjadi instrumen perlindungan konsumen ketika proyek gagal memenuhi target penyelesaian sesuai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB). Bagi Danantara, membuka opsi refund merupakan langkah menjaga kepercayaan publik sekaligus menekan risiko hukum dan reputasi.

Di satu sisi, opsi refund memberikan kepastian dan perlindungan bagi konsumen yang telah menunggu bertahun-tahun tanpa kejelasan serah terima unit. Pengembalian dana, meski umumnya dilakukan secara bertahap, mengurangi potensi capital outflow dari sektor properti ritel dan mencegah eskalasi sengketa hukum. Di sisi lain, penarikan dana secara masif berpotensi memperburuk likuiditas pengembang dan badan pengelola, sehingga dapat memperlambat penyelesaian proyek secara keseluruhan.

Dampak terhadap Likuiditas dan Indeks Properti

Merujuk data Bank Indonesia, kredit properti mengalami pertumbuhan moderat dengan rasio kredit bermasalah (non-performing loan/NPL) segmen konstruksi berada di kisaran 3,2 persen per kuartal IV 2024. Angka ini lebih tinggi dibandingkan rata-rata NPL perbankan nasional yang sekitar 2,2 persen. Kondisi tersebut mencerminkan tekanan pada sektor properti, terutama proyek yang bergantung pada pendanaan campuran antara investor swasta dan badan pengelola negara.

Jika sebagian konsumen memilih refund, aliran kas keluar berpotensi menekan likuiditas Danantara dan mitra pengembangnya. Sebaliknya, jika konsumen menahan dana, portofolio proyek dapat terjaga dan memberi ruang bagi restrukturisasi konstruksi. Namun, keputusan menahan dana mengandung risiko opportunity cost, yakni hilangnya potensi keuntungan dari instrumen investasi alternatif selama periode penundaan.

"Proyek TOD pada dasarnya memiliki fundamental kuat karena terintegrasi dengan simpul transportasi publik. Namun, eksekusi konstruksi dan tata kelola keuangan menjadi penentu utama apakah valuasi itu benar-benar terealisasi," kata seorang analis properti dari lembaga riset independen.

Proyeksi dan Pertimbangan Konsumen

Secara year-on-year, harga properti di kawasan TOD tercatat mengalami kenaikan sekitar 6,5 persen pada 2024, lebih tinggi dari rata-rata nasional yang berkisar 3,8 persen. Proyeksi konservatif memperkirakan kenaikan serupa berlanjut pada 2025–2026 seiring penambahan jalur operasional dan peningkatan aksesibilitas. Angka ini menjadi dasar imbauan agar konsumen tidak terburu-buru menarik dana.

Meski demikian, proyeksi tersebut bergantung pada asumsi bahwa proyek selesai sesuai jadwal baru. Tren penundaan yang berulang dapat mengikis sentimen pasar dan menurunkan indeks kepercayaan konsumen terhadap properti TOD. Terdapat pula faktor eksternal seperti suku bunga acuan dan inflasi bahan bangunan yang memengaruhi biaya penyelesaian proyek.

Bagi pembaca awam, penting memahami bahwa refund bukan satu-satunya jalur. Konsumen dapat menempuh opsi renegosiasi jadwal, kompensasi denda keterlambatan, atau konversi unit. Setiap opsi memiliki konsekuensi berbeda terhadap nilai investasi dan perlindungan hukum. Pada akhirnya, keputusan refund atau menahan dana harus mempertimbangkan profil risiko masing-masing konsumen, bukan semata janji kenaikan harga di masa depan.