Danantara Siapkan Strategi Jual Aset Properti BUMN yang Membeku

Berdasarkan data Kementerian BUMN per Maret 2026, terdapat lebih dari 12.400 unit rumah dan apartemen milik perusahaan pelat merah yang tak kunjung terserap pasar, dengan nilai akumulasi mencapai Rp 17,8 triliun. Angka ini naik 9,2% secara year-on-year, terutama terdorong oleh melambatnya daya beli kelas menengah dan tingginya suku bunga KPR yang bertahan di level 8,75%. Di tengah tumpukan aset tersebut, Badan Pengelola Investasi (BPI) Danantara Indonesia mulai merancang cetak biru percepatan penjualan properti-properti itu melalui skema konsolidasi dan restrukturisasi aset.

Kondisi Pasar dan Beban Neraca BUMN

Properti komersial maupun residensial BUMN sebenarnya tersebar di berbagai kota besar, mulai dari Jakarta, Surabaya, hingga Medan. Namun, sebagian besar unit yang menumpuk adalah produk segmen menengah-atas—townhouse dengan harga di atas Rp 2 miliar dan apartemen di kisaran Rp 1,5 miliar—yang justru paling rentan terhadap pergeseran preferensi konsumen. Banyak pengembang BUMN mengakui bahwa desain dan fasilitas lama mereka kini kalah bersaing dengan produk pengembang swasta yang menawarkan konsep hunian berkonsep mixed-use dan pembayaran fleksibel. Akibatnya, rasio persediaan terhadap penjualan (inventory-to-sales ratio) melonjak menjadi 22 bulan, jauh di atas rata-rata industri properti nasional yang sekitar 14 bulan.

Di satu sisi, menumpuknya properti ini membebani neraca BUMN karena aset tetap tersebut tidak menghasilkan arus kas, sementara biaya pemeliharaan dan pajak terus berjalan. Likuiditas sejumlah BUMN properti pun tertekan, dengan beberapa di antaranya mencatat rasio lancar di bawah 1,2 kali. Namun di sisi lain, aset-aset tersebut sebenarnya merupakan inventori yang secara fundamental masih memiliki nilai buku yang signifikan. Jika dijual dengan cara yang terstruktur, nilai tersebut dapat dikonversi menjadi dana segar yang bisa dialihkan ke proyek infrastruktur atau investasi strategis lainnya yang dikelola Danantara.

Skema yang Disiapkan: Antara Bundling dan Diskon Terstruktur

Menurut sumber internal, Danantara tengah mengkaji tiga pendekatan utama. Pertama, skema bundling portofolio di mana properti dijual secara kolektif kepada investor institusi, baik dana pensiun, perusahaan asuransi, maupun investor asing yang ingin mengelola aset sebagai portofolio sewa. Kedua, penerapan diskon terstruktur bertahap yang disesuaikan dengan usia properti dan tingkat hunian di sekitarnya; untuk unit yang telah menginap lebih dari tiga tahun, diskon bisa mencapai 15-20% dari harga buku, namun tetap di atas nilai pasar wajar. Ketiga, kerja sama dengan perbankan nasional untuk menciptakan skema pembiayaan khusus bagi pembeli rumah pertama dengan subsidi bunga dari Dana Pengembangan Properti yang akan dibentuk Danantara.

Pro: pendekatan ini dapat mempercepat monetisasi aset yang selama ini menjadi dead stock, sekaligus memberikan sinyal positif ke pasar bahwa pemerintah serius mengoptimalkan portofolio BUMN. Likuiditas yang masuk bisa menjadi katalis bagi Danantara untuk mendanai proyek hilirisasi yang sudah direncanakan, dengan target pengumpulan dana segar Rp 30 triliun tahun ini. Kontra: penjualan dalam jumlah besar berpotensi memicu penurunan harga properti di segmen yang sudah jenuh, terutama jika dilakukan tanpa timing yang hati-hati. "Jika dilepas serentak, pasar bisa mendapat sentimen negatif dan harga properti di sekitar lokasi bisa terkoreksi 5-8 persen," ujar Dr. Raditya Pradana, ekonom properti dari Universitas Indonesia.

Dinamika Sentimen Pasar dan Implikasi bagi Portofolio Negara

Pasar tampaknya menyambut hati-hati rencana ini. Indeks BUMN Properti di Bursa Efek Indonesia mencatat kenaikan tipis 0,7 persen dalam dua hari terakhir, meskipun volume transaksi belum signifikan. Investor institusi asing mulai menunjukkan ketertarikan, terutama dari Singapura dan Jepang, yang melihat aset properti Indonesia dengan valuasi rata-rata price-to-book ratio 0,65 kali sebagai peluang masuk yang menarik. Namun, risiko capital outflow shadow tetap membayangi apabila eksekusi dianggap terlalu lamban atau tidak transparan.

Dari perspektif manajemen portofolio BUMN, konsolidasi aset properti di bawah Danantara bisa menjadi langkah awal untuk membentuk entitas properti nasional yang lebih kompetitif—mirip dengan model Temasek dan CapitaLand di Singapura. Namun tantangannya terletak pada integrasi sistem, standar properti, dan resistensi internal di masing-masing BUMN. BUMN Karya seperti Waskita, Adhi, dan Pembangunan Perumahan memiliki eksposur properti yang berbeda-beda; menyatukannya di bawah satu komando investasi bukanlah perkara sederhana.

Proyeksi ke depan, jika skema ini berhasil merilis setidaknya 50 persen dari stok properti yang membeku dalam 12 bulan ke depan, Danantara berpotensi mencatatkan lonjakan nilai aset kelolaan hingga Rp 178 triliun pada akhir tahun, naik dari sebelumnya Rp 160 triliun. Namun apabila penjualan tersendat dan hanya 20 persen unit terjual, kredibilitas manajemen aset BUMN bisa dipertaruhkan dan membuat investor institusi berpikir dua kali. Yang jelas, langkah Danantara ini menandai babak baru dalam pengelolaan properti publik yang selama ini lebih banyak menjadi beban daripada mesin pertumbuhan.