Pengembang Properti DKI Berubah Haluan, Kini Incar Koridor MRT

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per akhir kuartal IV 2024, sektor jasa-bangunan bersama properti masih menyumbang kisaran 8 persen terhadap Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) DKI Jakarta, menjadikannya salah satu pilar utama perekonomian ibu kota. Sementara itu, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) versi Bank Indonesia hanya tumbuh tipis di kisaran 1,5 persen secara year-on-year, mencerminkan pasar yang cenderung berjalan di tempat. Justru dalam suasana datar itulah satu fenomena mencuri perhatian: sikap para pengembang properti terhadap keberadaan MRT Jakarta berubah total, dari skeptis menjadi sangat antusias.

Dari Zona Terlarang Menjadi Magnet Investasi

Sepuluh tahun lalu, banyak pengembang memandang proyek transportasi massal sebagai risiko, bukan peluang. Tahap konstruksi MRT fase pertama koridor Lebak Bulus–Bundaran HI dipenuhi dinamika, mulai dari proses pembebasan lahan yang berlarut hingga penyesuaian jadwal operasi. Sejumlah pelaku usaha saat itu sengaja menahan diri, khawatir aktivitas konstruksi justru menekan sentimen pasar di kawasan sekitar jalur rel.

Titik baliknya terjadi ketika MRT fase pertama resmi beroperasi pada Maret 2019 sepanjang 15,7 kilometer dengan 13 stasiun. Jumlah penumpang terus mengalami kenaikan hingga menembus rata-rata lebih dari 100 ribu per hari pada jam-jam sibuk. Angka tersebut membuktikan bahwa moda ini bukan sekadar proyek citra, melainkan infrastruktur yang benar-benar mengubah pola mobilitas penduduk ibu kota dari dominasi kendaraan pribadi menuju transportasi publik.

Premium Lokasi dan Maraknya Konsep TOD

Perubahan perilaku pengembang paling mudah dilihat dari gencarnya konsep Transit Oriented Development (TOD), yakni pola pembangunan kawasan campuran—permukiman, perkantoran, dan ritel—yang berorientasi pada stasiun transportasi massal dengan radius layanan umumnya 500 meter hingga 1 kilometer. Berbagai studi properti internasional konsisten menunjukkan aset dalam radius tersebut mengalami kenaikan harga antara 10 hingga 20 persen dibandingkan lokasi sejenis tanpa akses transit langsung.

Di Jakarta, gejala serupa mulai tampak nyata. Nilai tanah di kawasan sekitar stasiun Bundaran HI, Setiabudi Astra, hingga Blok M tercatat mengalami kenaikan signifikan sejak jalur hijau beroperasi, dengan valuasi lahan komersial di beberapa titik bahkan melampaui tren pertumbuhan harga properti kota secara umum. Tidak mengherankan bila portofolio pengembangan besar-besaran kini digeser mendekati koridor MRT, termasuk kawasan TOD Dukuh Atas yang ditargetkan menjadi simpul integrasi antarmoda.

Di Satu Sisi Cerah, Di Sisi Lain Penuh Catatan

Pro: bagi pengembang, kedekatan dengan stasiun memberikan premi harga jual, arus pejalan kaki yang stabil, serta dukungan insentif pemerintah untuk kawasan TOD. Bagi masyarakat, hunian dekat transit menekan biaya komuting harian yang bisa menyerap belasan persen pengeluaran rumah tangga perkotaan.

Kontra: harga pembebasan lahan di koridor strategis ikut melonjak sehingga menekan margin sekaligus likuiditas pengembang skala menengah. Kerumitan perizinan kawasan TOD juga kerap disebut sebagai hambatan birokratis. Ditambah lagi, bila seluruh pengembang berbondong-bondong masuk ke segmen yang sama, risiko kelebihan pasokan—terutama apartemen dan perkantoran—akan membayangi, apalagi rasio hunian ruang usaha di beberapa area masih berkisar di bawah 70 persen.

'Yang kita lihat adalah perubahan fundamental, bukan sekadar sentimen sesaat. Transportasi massal mengubah cara sebuah kota dinilai, dan pengembang yang cepat membaca tren akan lebih siap menghadapi siklus berikutnya,' ujar seorang pengamat ekonomi urban yang dimintai pandangannya terkait fenomena ini.

Proyeksi ke Depan

Momentum ini diperkirakan menguat seiring pembangunan MRT fase dua koridor Bundaran HI–Kota yang tengah berjalan, disusul rencana perluasan koridor timur–barat. Total kebutuhan investasi infrastruktur transportasi ibu kota yang mencapai puluhan triliun rupiah diyakini akan terus membentuk ulang peta nilai lahan Jakarta dalam lima hingga sepuluh tahun ke depan.

Namun demikian, keberlanjutan tren ini tetap bergantung pada dua faktor: disiplin eksekusi pemerintah dalam menuntaskan jaringan, serta kemampuan regulator menjaga keseimbangan antara pertumbuhan kawasan transit dan keterjangkauan harga hunian. Tanpa keduanya, optimisme pengembang hari ini bisa berubah menjadi tekanan pasokan esok hari. Yang pasti, era ketika MRT dipandang sebelah mata oleh industri properti tampaknya telah berakhir.