41 Tahun Satu Sosok Kuasai 400 Hektare Tanah di Matraman

Selama lebih dari empat dekade, satu nama tercatat memegang kendali atas lahan seluas 400 hektare di kawasan Matraman, Jakarta Timur. Luasan itu setara dengan 4 juta meter persegi, atau kira-kira 560 lapangan sepak bola berstandar internasional. Dalam konteks kota dengan kepadatan penduduk di kategori tertinggi dunia, konsentrasi penguasaan lahan sebesar ini tergolong langka dan memicu perdebatan panjang antara nilai kepastian hukum di satu sisi dan persoalan keadilan agraria di sisi lain.

Fenomena ini menarik ditelaah dari kacamata ekonomi pertanahan. Tanah di Jakarta bukan sekadar tempat tinggal, melainkan aset strategis yang nilainya terus bergerak mengikuti dinamika permukiman, transportasi, dan pusat bisnis. Semakin lama suatu lahan dikuasai secara sah dan tercatat, semakin kuat pula klaim kepemilikan di mata hukum. Namun, durasi penguasaan yang panjang juga memunculkan pertanyaan mendasar: sejauh mana lahan tersebut dimanfaatkan secara produktif, dan bagaimana dampaknya terhadap akses masyarakat luas terhadap tanah di tengah kota?

Angka di Balik Penguasaan 400 Hektare

Untuk memahami besarnya angka tersebut, perlu dibayangkan bahwa total luas wilayah DKI Jakarta hanya sekitar 66.150 hektare. Dengan demikian, 400 hektare yang dikuasai satu pihak setara dengan sekitar 0,6 persen dari seluruh luas ibu kota, sebuah proporsi yang sangat signifikan untuk satu entitas perseorangan. Sebagai pembanding, luas Kecamatan Matraman sendiri hanya beberapa kilometer persegi, sehingga penguasaan seluas itu nyaris menyamai ukuran satu kecamatan utuh.

Dari sisi nilai, harga tanah di kawasan timur Jakarta mengalami kenaikan signifikan dari tahun ke tahun. Berbagai laporan properti mencatat harga tanah di Jakarta tumbuh rata-rata 5–10 persen year-on-year dalam satu dekade terakhir, dengan laju lebih cepat di wilayah terdampak pembangunan infrastruktur. Jika asumsi pertumbuhan nilai itu berlaku, lahan 400 hektare yang dikuasai sejak puluhan tahun lalu merepresentasikan akumulasi kekayaan yang luar biasa besar, sekaligus contoh klasik bagaimana tanah berfungsi sebagai penyimpan nilai (store of value) jangka panjang.

Di Satu Sisi: Kepastian Hukum dan Efisiensi Investasi

Dari sudut pandang pendukung kepemilikan jangka panjang, terdapat logika ekonomi yang masuk akal. Penguasaan tanah dalam durasi lama memberikan kepastian hukum yang memungkinkan pemilik merencanakan investasi berjangka panjang: membangun aset, menjadikan tanah sebagai agunan kredit, atau mengembangkan kawasan secara terencana. Dalam sistem hukum pertanahan, hak yang tercatat dan tidak disengketakan selama puluhan tahun memiliki kekuatan pembuktian yang kuat. Stabilitas semacam ini menekan biaya transaksi, mengurangi sengketa, dan pada akhirnya menopang iklim investasi.

Selain itu, tanah yang dikuasai secara utuh dan jelas batasnya lebih mudah dijadikan dasar pengembangan kawasan besar seperti perumahan terpadu, kawasan niaga, atau proyek infrastruktur. Bagi pemerintah, satu pihak yang jelas memegang hak atas lahan luas justru mempermudah proses pembebasan tanah untuk kepentingan umum dibandingkan lahan yang terpecah menjadi ratusan kepemilikan kecil yang masing-masing menuntut negosiasi tersendiri.

"Penguasaan tanah yang lama bukan persoalan selama haknya tercatat, tidak melanggar aturan, dan lahannya produktif. Yang menjadi masalah adalah ketika tanah dikuasai sekadar untuk ditahan nilainya tanpa dimanfaatkan," ujar seorang pengamat kebijakan pertanahan yang enggan disebutkan namanya.

Di Sisi Lain: Ketimpangan dan Risiko Spekulasi

Sebaliknya, para kritikus menilai konsentrasi penguasaan lahan sebesar 400 hektare di tangan satu pihak memperbesar ketimpangan akses terhadap tanah. Di kota yang harga lahannya terus merangkak naik, penguasaan tanah dalam jumlah masif berpotensi membatasi pasokan lahan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Fenomena ini kerap berujung pada meluasnya permukiman informal dan menjauhnya hunian masyarakat dari pusat aktivitas ekonomi.

Risiko lain adalah praktik spekulasi. Jika lahan dibiarkan kosong atau setengah terbengkalai sambil menunggu kenaikan harga, maka tercipta idle land yang tidak produktif. Dari sisi ekonomi makro, lahan menganggur di tengah kota berarti hilangnya potensi output, lapangan kerja, dan penerimaan pajak daerah. Dalam jangka panjang, pola ini mendorong harga tanah naik lebih cepat daripada fundamental ekonominya, menciptakan gelembung valuasi yang berisiko bagi stabilitas pasar properti.

Implikasi bagi Kebijakan Pertanahan

Kasus Matraman ini menjadi pengingat bahwa kebijakan pertanahan harus berjalan dua arah. Pertama, pemerintah perlu menghormati hak kepemilikan yang sah sebagai fondasi iklim investasi dan kepastian usaha. Kedua, instrumen seperti pajak progresif, kewajiban pemanfaatan tanah, hingga reforma agraria perlu diperkuat agar lahan tidak menumpuk pada segelintir pihak. Undang-Undang Pokok Agraria menegaskan bahwa tanah berfungsi sosial, artinya kepemilikan tetap diakui tetapi pemanfaatannya harus memberi manfaat bagi masyarakat luas.

Proyeksi ke depan, persoalan semacam ini akan semakin mengemuka seiring semakin terbatasnya lahan di Jakarta dan bergesernya aktivitas ekonomi ke kawasan penyangga. Penguasaan tanah jangka panjang tidak serta-merta buruk, tetapi transparansi data pertanahan, kejelasan status hak, dan dorongan pemanfaatan produktif menjadi kata kunci agar konsentrasi lahan tidak berubah menjadi hambatan pembangunan. Perdebatan antara hak individu dan fungsi sosial tanah tampaknya akan terus menjadi salah satu isu paling dinamis dalam ekonomi perkotaan Indonesia.