400 Hektare Matraman dalam Satu Genggam Selama 41 Tahun

Berdasarkan data Bank Indonesia per kuartal III 2024, Indeks Harga Tanah residensial nasional masih mengalami kenaikan sekitar 1,68 persen secara year-on-year, sebuah sinyal bahwa tekanan permintaan atas lahan di perkotaan besar belum mereda. Namun jauh sebelum indikator semacam ini ada, fenomena konsentrasi kepemilikan tanah sudah pernah mencapai skala yang nyaris sulit dibayangkan. Salah satu contohnya terjadi di kawasan Matraman, Jakarta Timur, ketika luas lahan sekitar 400 hektare berada dalam kendali satu orang saja, dan bertahan selama kurang lebih 41 tahun.

Angka 400 hektare setara dengan 4 juta meter persegi, atau kira-kira 560 kali luas lapangan sepak bola standar. Sebagai ilustrasi valuasi masa kini, apabila harga tanah komersial di kawasan itu berkisar antara Rp15 juta hingga Rp25 juta per meter persegi, maka nilai nominalnya bisa menembus kisaran Rp60 triliun hingga Rp100 triliun, mendekati besarnya APBD DKI Jakarta dalam satu tahun anggaran. Inilah skala portofolio tanah tunggal yang pernah terbentuk di jantung kota ibukuta.

Akar Sistem: Saat Tanah Menjadi Harta Privat

Kendali masif tersebut tidak lahir dari ruang hampa. Ia adalah produk dari sistem particuliere landerijen, atau tanah partikelir, praktik kolonial yang memperkenankan individu maupun keluarga kaya memegang hak kepemilikan atas wilayah sangat luas di sekitar Batavia. Berbagai arsip menyebut menjelang akhir abad ke-19, tanah-tanah partikelir menutupi puluhan ribu hektare di kawasan pedesaan Batavia, tersebar dalam ratusan unit kepemilikan. Matraman, bersama Meester Cornelis atau Jatinegara saat ini, termasuk dalam cincin kepemilikan itu.

Pemegang kendali atas lahan Matraman dikenal sebagai salah satu tuan tanah keturunan peranakan terkaya di sisi timur kota. Pendapatan mengalir dari banyak pintu: sewa rumah kontrakan, sewa kios pasar, bag hasil kebun, hingga iuran atas penggunaan jalan dan fasilitas yang berada di dalam kompleks tanahnya. Model bisnisnya sederhana namun sangat kuat secara fundamental, karena tanah bersifat tidak terbarukan sementara populasi Batavia terus bertambah setiap dekade.

Pro dan Kontra: Dua Wajah Monopoli Lahan

Di satu sisi, sistem ini punya logika ekonominya sendiri. Konsentrasi kepemilikan memberi kepastian investasi jangka panjang. Tuan tanah memiliki insentif membangun pasar, sarana irigasi, dan prasarana dasar karena nilai tanahnya ikut naik. Kontribusi fiskal kepada kas kolonial juga signifikan, sehingga pemerintah kolonial punya alasan membiarkan struktur ini bertahan puluhan tahun.

Di sisi lain, biaya strukturalnya sangat mahal. Petani dan penghuni bekerja di atas tanah orang lain dengan posisi tawar yang timpang, sewa tinggi, serta minimnya jaminan. Karena keuntungan besar mengalir ke segelintir pemilik, dinamika ini bekerja layaknya capital outflow permanen dari ekonomi rakyat menuju kantong elite. Likuiditas uang di lapisan bawah menyusut, inovasi pengolahan lahan stagnan, dan kesenjangan melebar. Monopoli tanah juga membuat harga akses ruang hidup menjadi mahal secara artifisial, persoalan klasik yang sampai hari ini masih kita kenal.

Akhir Sebuah Era dan Pelajaran Bagi Jakarta Modern

Dominasi selama 41 tahun itu akhirnya runtuh bersama tumbangnya tatanan kolonial. Pasca kemerdekaan, negara membongkar struktur tanah partikelir melalui rangkaian regulasi yang dimulai pertengahan 1950-an dan menguat dengan agenda reforma agraria 1960. Hak-hak feodal dilebur, dan lahan-lahan raksasa itu terurai menjadi kepemilikan yang lebih pecah seiring urbanisasi Jakarta. Kawasan Matraman kemudian bertransformasi menjadi kawasan padat hunian dan perdagangan yang kita lihat sekarang.

Pelajaran ekonominya relevan bagi sentimen pasar properti hari ini. Data OJK menunjukkan rasio pembiayaan properti terhadap total kredit bank tetap tumbuh, sementara tren akumulasi lahan oleh korporasi besar di pinggiran ibukota kembali mengemuka. Perbedaannya, kini ada sistem registrasi tanah, pajak progresif, dan pengawasan pasar yang lebih modern. Meski demikian, esensinya sama: siapa yang mengendalikan lahan, ia mengendalikan proyeksi nilai ekonomi di atasnya.

Cerita 400 hektare Matraman pada akhirnya bukan sekadar kuriositas sejarah. Ia adalah pengingat bahwa konsentrasi kepemilikan aset selalu membawa dua sisi mata uang, efisiensi pengelolaan di satu sisi dan risiko ketimpangan di sisi lain. Keseimbangan keduanya, bukan salah satunya, yang sesungguhnya menjadi fondasi pasar tanah yang sehat.