Pajak Sewa Rumah 2027: Proyeksi Penerimaan dan Dampaknya

Berdasarkan data Kementerian Keuangan per Desember 2025, realisasi penerimaan pajak nasional mencapai Rp2.150 triliun, tumbuh 8,4% year-on-year. Namun, rasio perpajakan (tax ratio) masih berkisar 10,2% dari Produk Domestik Bruto (PDB), jauh di bawah rata-rata negara ASEAN sebesar 14,5%. Untuk mengejar ketertinggalan ini, pemerintah berencana memperluas basis perpajakan pada 2027, salah satunya dengan menargetkan pajak dari sektor rumah kontrakan atau sewa properti hunian.

Skema Baru: Pajak Penghasilan atas Sewa Hunian

Kementerian Keuangan (Kemenkeu) tengah mengkaji penerapan Pajak Penghasilan (PPh) final atas penghasilan sewa rumah tinggal. Saat ini, sewa rumah kontrakan dengan nilai di bawah Rp4,2 juta per bulan masih bebas pajak, sementara di atas ambang itu dikenakan PPh final 10% melalui Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017. Pada 2027, pemerintah berencana menurunkan ambang batas ini menjadi Rp2,5 juta per bulan, sehingga lebih banyak pemilik kontrakan yang masuk kategori wajib pajak.

Proyeksi awal menunjukkan potensi penerimaan tambahan mencapai Rp8,7 triliun per tahun, dengan asumsi terdapat 12,4 juta unit rumah kontrakan di Indonesia berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) 2025. Di satu sisi, langkah ini akan memperkuat fiskal negara di tengah tekanan belanja infrastruktur dan perlindungan sosial yang meningkat 12,3% dibandingkan tahun sebelumnya. Di sisi lain, kebijakan ini berisiko membebani masyarakat kelas menengah bawah yang menggantungkan pendapatan dari menyewakan properti warisan.

Direktur Eksekutif Center for Indonesia Taxation Analysis (CITA), Fajry Akbar, menilai perluasan basis pajak sewa ini tepat sasaran, tetapi harus diimbangi dengan sosialisasi masif dan sanksi tegas. "Tanpa data kepemilikan yang akurat, kebijakan ini hanya akan menjaring kontrakan di perkotaan, sementara di pedesaan tetap lolos," ujarnya dalam diskusi publik pekan lalu.

Dampak Ganda: Sentimen Pasar dan Daya Beli

Dari perspektif pasar properti, kebijakan ini berpotensi mempengaruhi harga sewa. Berdasarkan indeks harga sewa residensial yang dirilis Bank Indonesia per November 2025, pertumbuhan sewa di 18 kota besar mencapai 4,6% year-on-year. Dengan adanya pajak baru, pemilik kontrakan kemungkinan akan mentransfer beban ke penyewa melalui kenaikan tarif sewa 3-5%. Hal ini akan menekan inflasi sewa yang saat ini berkontribusi 0,8% terhadap inflasi umum.

Pro: Penerimaan pajak tambahan dapat digunakan untuk membiayai program pembangunan 2,1 juta rumah subsidi yang dicanangkan pemerintah hingga 2029. Kontra: Daya beli masyarakat urban yang tinggal di kontrakan, terutama pekerja informal dengan penghasilan rata-rata Rp3,2 juta per bulan, akan semakin tergerus. Survei BPS 2025 menunjukkan 61% rumah tangga di DKI Jakarta menghabiskan lebih dari 30% pendapatan untuk sewa, sehingga tambahan beban pajak berisiko menurunkan konsumsi rumah tangga sebesar 0,4%.

Selain itu, pemerintah perlu mempertimbangkan aspek likuiditas. Jika banyak pemilik kontrakan kecil yang kesulitan membayar pajak, potensi capital outflow dari sektor properti ke instrumen keuangan lain bisa meningkat. Namun, analis memperkirakan dampaknya terbatas karena mayoritas pemilik kontrakan adalah investor jangka panjang dengan portofolio terdiversifikasi.

Implementasi dan Pengawasan: Antara Harapan dan Realita

Kemenkeu berencana memanfaatkan data dari sistem Informasi Pajak dan Data Perpajakan (SIDJP) yang terintegrasi dengan data PBB-P2 dari pemerintah daerah. Hingga Oktober 2025, baru 78% dari 514 kabupaten/kota yang menginput data PBB-P2 secara lengkap. Ini menjadi tantangan besar karena tanpa data spasial yang akurat, penagihan pajak sewa kontrakan akan sulit dilakukan.

Di sisi lain, pemerintah juga menyiapkan skema relaksasi berupa tarif 5% untuk kontrakan dengan nilai sewa di bawah Rp5 juta per bulan, sebagai insentif bagi pemilik kecil. Namun, pengamat fiskal dari Universitas Indonesia, Nurkholis Hidayat, mengingatkan bahwa tarif rendah justru berpotensi memicu praktik under-reporting. "Pemilik kontrakan bisa memecah kontrak menjadi beberapa unit kecil di bawah ambang batas, sehingga penerimaan tidak sesuai proyeksi," jelasnya.

Dengan target penerimaan pajak 2027 sebesar Rp2.450 triliun, pemerintah harus memastikan kebijakan ini tidak hanya mengejar kuantitas wajib pajak, tetapi juga kualitas kepatuhan. Pengalaman dari penerapan pajak kos-kosan di Bali yang dimulai 2023 menunjukkan realisasi hanya mencapai 62% dari target, karena kurangnya pengawasan lapangan. Oleh karena itu, perlu kombinasi antara digitalisasi sistem dan penambahan 12.000 petugas pajak yang saat ini rasio perbandingannya hanya 1:8.500 wajib pajak, jauh dari standar OECD 1:1.000.

Secara fundamental, perluasan basis pajak sewa rumah kontrakan adalah langkah logis untuk meningkatkan tax ratio. Namun, keberhasilannya bergantung pada kesiapan infrastruktur data, efektivitas pengawasan, dan dampak sosial yang harus dimitigasi dengan program perlindungan sosial. Pemerintah perlu memastikan bahwa kebijakan ini tidak hanya menjadi beban baru bagi rakyat kecil, tetapi benar-benar menjadi instrumen pemerataan pembangunan.