Harga Properti Residensial Naik Terbatas, Penjualan Masih Tertekan

Berdasarkan data Bank Indonesia per akhir Juli 2026, Survei Harga Properti Residensial (SHPR) mencatat pertumbuhan harga rumah di pasar primer yang terbatas pada triwulan II 2026, yakni hanya 1,72% secara year-on-year (yoy). Capaian tersebut melambat dibandingkan triwulan I 2026 yang tercatat sebesar 1,85% (yoy) dan masih jauh di bawah rata-rata pertumbuhan sebelum pandemi yang berkisar di atas 3% per tahun. Perlambatan ini sejalan dengan kinerja penjualan yang belum pulih, di mana volume penjualan rumah di pasar primer tercatat mengalami kontraksi 8,3% (yoy) pada periode yang sama.

Secara kuartalan atau quarter-on-quarter (qoq), indeks harga properti residensial hanya naik 0,41%, mencerminkan daya beli masyarakat yang masih terbatas. Kenaikan harga relatif lebih tinggi terjadi pada segmen rumah tipe kecil yang tumbuh 2,1% (yoy), sementara tipe besar hanya mencatatkan kenaikan 1,2% (yoy). Dari sisi pembiayaan, sekitar 73,5% pembelian rumah masih mengandalkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), sedangkan sisanya menggunakan skema tunai bertahap dan tunai keras.

Fundamental Permintaan Belum Sepenuhnya Pulih

Data tersebut menegaskan bahwa fundamental permintaan properti residensial belum kembali ke tren sebelum pandemi. Suku bunga acuan yang masih berada di level 5,75% membuat bunga KPR tetap tinggi di kisaran 7,5% hingga 9% per tahun, sehingga membebani kemampuan cicilan calon pembeli. Rasio harga rumah terhadap pendapatan tahunan masyarakat kelas menengah di kawasan perkotaan juga masih berada di atas 6 kali, jauh melampaui batas keterjangkauan ideal yang umumnya berada di kisaran 3 hingga 4 kali pendapatan tahunan.

Di satu sisi, kenaikan harga yang terbatas memberikan ruang bagi konsumen untuk masuk ke pasar tanpa tekanan lonjakan harga yang tajam. Stabilitas harga juga menjaga valuasi aset properti tetap wajar dan menekan risiko gelembung harga yang dapat mengganggu stabilitas sistem keuangan. Bagi perbankan, laju kenaikan harga yang moderat membantu menjaga kualitas agunan kredit properti tetap sehat dan meminimalkan potensi kredit bermasalah di segmen KPR.

Sinyal Waspada dari Sisi Penjualan

Di sisi lain, kontraksi penjualan yang berkepanjangan menjadi sinyal waspada bagi pengembang dan sektor terkait. Industri properti memiliki keterkaitan dengan lebih dari 170 subsektor turunan, mulai dari semen, baja, keramik, hingga jasa konstruksi. Apabila penjualan terus melemah, dampak rambatannya berpotensi menahan laju pertumbuhan ekonomi yang pada triwulan II 2026 diproyeksikan berada di kisaran 5,0% hingga 5,1% (yoy).

Sejumlah pengembang menyiasati kondisi ini dengan menahan kenaikan harga jual serta menawarkan skema pembayaran yang lebih fleksibel. Langkah tersebut menjaga likuiditas perusahaan, meski berdampak pada margin keuntungan yang lebih tipis. Sentimen pasar juga mulai membaik menyusul kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai yang ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk rumah dengan harga jual hingga Rp2 miliar, yang diperpanjang hingga akhir 2026.

"Kenaikan harga yang moderat bukanlah sinyal negatif semata. Kondisi ini justru mencerminkan pasar yang sedang mencari keseimbangan baru antara daya beli masyarakat dan biaya produksi pengembang yang terus meningkat," ujar seorang ekonom properti dari salah satu lembaga riset di Jakarta.

Proyeksi Hingga Akhir 2026

Ke depan, arah kebijakan moneter akan menjadi penentu utama. Apabila Bank Indonesia menurunkan suku bunga acuan sebesar 25 hingga 50 basis poin pada semester II 2026, bunga KPR berpotensi ikut turun dan mengerek permintaan. Proyeksi sejumlah analis memperkirakan pertumbuhan harga properti residensial sepanjang 2026 berada di rentang 1,8% hingga 2,2% (yoy), dengan penjualan yang berangsur membaik pada triwulan IV 2026 seiring musim belanja properti akhir tahun.

Namun, risiko dari sisi eksternal tetap perlu dicermati. Potensi capital outflow atau keluarnya dana asing akibat ketidakpastian ekonomi global dapat menekan nilai tukar rupiah, yang pada gilirannya membatasi ruang pelonggaran moneter. Pelaku pasar disarankan memantau indikator makroekonomi secara berkala dan menyesuaikan portofolio sesuai profil risiko masing-masing, tanpa menjadikan satu indikator tunggal sebagai dasar pengambilan keputusan.