Ekspansi Basis Pajak 2027: Rumah Kontrakan Masuk Radar Kemenkeu

Berdasarkan data Kementerian Keuangan per Desember 2025, realisasi penerimaan pajak Indonesia masih menghadapi tekanan dengan tax ratio yang berkisar di level 10 persen terhadap PDB, jauh di bawah rata-rata negara berkembang yang mencapai 15-18 persen. Dalam konteks tersebut, pemerintah menyiapkan langkah ekspansi basis perpajakan pada 2027, dengan salah satu sasaran baru adalah penghasilan dari penyewaan rumah kontrakan. Kebijakan ini merupakan bagian dari upaya memperkuat fundamental fiskal di tengah kebutuhan pembiayaan pembangunan yang terus meningkat.

Perluasan basis pajak (tax base expansion) merujuk pada strategi memasukkan lebih banyak objek dan subjek pajak ke dalam sistem perpajakan formal tanpa harus menaikkan tarif. Pendekatan ini dinilai lebih adil karena menyasar aktivitas ekonomi yang selama ini beroperasi di sektor informal dan belum tersentuh kewajiban perpajakan secara optimal.

Latar Belakang: Celah Penerimaan dari Sektor Properti Sewa

Sektor penyewaan properti, khususnya rumah kontrakan skala kecil dan menengah, selama ini menjadi salah satu area dengan tingkat kepatuhan pajak yang relatif rendah. Padahal, secara regulasi, penghasilan dari sewa tanah dan bangunan sebenarnya telah dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat 2 dengan tarif final sebesar 10 persen dari nilai bruto sewa. Masalahnya, pengawasan terhadap transaksi sewa antarindividu—terutama yang dilakukan tanpa kontrak formal—masih sangat terbatas.

Data Badan Pusat Statistik menunjukkan proporsi rumah tangga yang menyewa atau mengontrak rumah di perkotaan terus mengalami kenaikan, seiring tren urbanisasi dan harga properti yang semakin tidak terjangkau bagi generasi muda. Kondisi ini menciptakan pasar sewa yang likuid dengan nilai transaksi diperkirakan mencapai puluhan triliun rupiah per tahun, namun sebagian besar belum tercatat dalam sistem perpajakan nasional.

Di Satu Sisi: Potensi Penerimaan dan Pemerataan

Dari perspektif penerimaan negara, kebijakan ini membuka ruang penambahan pendapatan tanpa membebani sektor formal yang sudah patuh. Jika pemerintah berhasil memformalkan bahkan separuh dari pasar sewa informal, potensi tambahan penerimaan bisa mencapai triliunan rupiah per tahun. Dana tersebut dapat dialokasikan untuk belanja produktif seperti infrastruktur dan jaminan sosial.

Selain itu, ada argumen keadilan (equity): pemilik properti yang memperoleh penghasilan pasif dari sewa semestinya berkontribusi setara dengan pekerja formal yang penghasilannya dipotong pajak secara otomatis. Ekonom menilai langkah ini juga dapat memperbaiki rasio kepatuhan dan memperkuat kualitas data ekonomi nasional.

"Perluasan basis pajak ke sektor sewa properti adalah langkah struktural yang tepat, asalkan disertai sistem administrasi yang sederhana agar tidak menimbulkan biaya kepatuhan berlebihan bagi pemilik kontrakan skala kecil."

Di Sisi Lain: Risiko Erori dan Beban ke Penyewa

Namun, kebijakan ini bukan tanpa risiko. Kekhawatiran utama adalah potensi pengalihan beban pajak (tax shifting) dari pemilik ke penyewa dalam bentuk kenaikan harga kontrakan. Di pasar sewa yang ketat—terutama di kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung—pemilik properti memiliki daya tawar lebih kuat, sehingga tarif sewa berpotensi mengalami kenaikan 5-10 persen untuk mengompensasi kewajiban pajak.

Tantangan lain adalah implementasi. Berbeda dengan transaksi digital yang mudah dilacak, sewa kontrakan kerap dilakukan secara tunai dan informal. Tanpa infrastruktur data yang memadai—misalnya integrasi data kepemilikan properti dengan Nomor Induk Kependudukan—kebijakan ini berisiko menambah beban administrasi tanpa hasil signifikan. Ada pula kekhawatiran terhadap pemilik kontrakan skala kecil yang menggantungkan penghasilan sewa sebagai pendapatan utama pascapensiun.

Proyeksi dan Sentimen Pasar

Dari sisi sentimen pasar, rencana ekspansi pajak 2027 cenderung direspons netral oleh pelaku pasar modal mengingat horizon implementasi yang masih panjang. Namun, sektor properti dan instrumen investasi berbasis aset sewa dapat mengalami penyesuaian valuasi jika detail kebijakan mulai terlihat pada 2026. Analis memproyeksikan pemerintah perlu menyiapkan skema ambang batas (threshold) penghasilan sewa agar pemilik kecil tidak terkena dampak berlebihan—misalnya pembebasan untuk penghasilan sewa di bawah nilai tertentu per tahun.

Ke depan, efektivitas kebijakan ini akan sangat bergantung pada desain insentif dan kemudahan pelaporan. Pengalaman program Pengampunan Pajak 2016-2017 menunjukkan bahwa pendekatan sukarela dengan tarif menarik lebih efektif dibanding penegakan paksa di sektor informal. Jika dieksekusi dengan baik, ekspansi basis pajak ini dapat meningkatkan tax ratio secara bertahap menuju 11-12 persen PDB dalam lima tahun ke depan.

Pada akhirnya, keseimbangan antara target penerimaan dan perlindungan terhadap kelompok rentan akan menentukan keberhasilan kebijakan ini. Pemerintah memiliki waktu hingga 2027 untuk menyempurnakan desain, membangun basis data, dan melakukan sosialisasi agar transisi berjalan mulus tanpa mengganggu stabilitas pasar sewa perumahan nasional.