Bukan APBD, Rp200 Miliar untuk Underpass Pejalan Kaki HI dari Dana KLB

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per semester I 2026, perekonomian DKI Jakarta mengalami kenaikan 4,9 persen year-on-year dengan produk domestik regional bruto (PDRB) sekitar Rp3.300 triliun, sementara rasio belanja modal terhadap total APBD masih berkisar 11–12 persen. Di tengah ruang fiskal yang terbatas itu, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta membangun jalur pejalan kaki bawah tanah di kawasan Bundaran HI dengan anggaran Rp200 miliar yang tidak dibebankan ke APBD, melainkan berasal dari kontribusi koefisien lantai bangunan (KLB). Proyek ini ditargetkan tuntas pada Mei 2027.

Skema KLB: Insentif Lantai untuk Fasilitas Publik

KLB atau koefisien lantai bangunan adalah rasio antara luas total lantai yang boleh dibangun dan luas lahan. Pada lahan seluas 10.000 meter persegi dengan KLB 5, pengembang berhak membangun hingga 50.000 meter persegi. Dalam skema ini, pemerintah menaikkan KLB sebagai insentif, dan sebagai imbalannya pengembang menyetorkan kontribusi berbentuk uang atau fasilitas umum. Untuk proyek Bundaran HI, kontribusi tersebut bernilai Rp200 miliar dan dialokasikan langsung ke pembangunan underpass pejalan kaki.

Secara fundamental, mekanisme ini mirip dengan kerja sama penyediaan infrastruktur berbasis insentif tata ruang yang lazim diterapkan di kota-kota besar Asia. Bagi pengembang, tambahan KLB berarti tambahan lantai yang bisa disewakan, sehingga kontribusi Rp200 miliar dipandang sebagai biaya yang masih masuk akal dibandingkan potensi pendapatan jangka panjang. Bagi pemda, skema ini menjadi jalan mempercepat fasilitas publik tanpa harus menunggu antrean penganggaran tahunan.

Pro: Beban APBD Tertahan, Proyek Lebih Cepat

Di satu sisi, pendekatan ini menjaga likuiditas kas daerah. Dengan total belanja APBD DKI yang berada di kisaran Rp86 triliun per tahun, tambahan kewajiban Rp200 miliar memang kecil secara persentase, tetapi tetap berarti ruang fiskal yang tidak tergerus untuk program lain seperti penanganan banjir dan transportasi massal. Tidak adanya pinjaman juga membuat daerah terhindar dari beban bunga dan menjaga rasio utang tetap rendah.

Dari sisi konektivitas, underpass ini melengkapi integrasi dengan stasiun MRT Bundaran HI yang telah beroperasi sejak 2019. Proyeksi arus pejalan kaki di kawasan itu diperkirakan terus naik seiring bertambahnya pengguna transportasi publik, sehingga fasilitas penyeberangan bawah tanah dinilai mengurangi risiko kecelakaan dan memperbaiki indeks kenyamanan berjalan kaki Jakarta yang selama ini masih tertinggal dibanding Singapura atau Kuala Lumpur. Sentimen pasar properti juga dianggap ikut terbantu karena insentif KLB menambah daya tarik pengembangan kawasan pusat bisnis.

Kontra: Valuasi yang Dipertanyakan dan Risiko Transparansi

Di sisi lain, skema ini memicu pertanyaan soal kewajaran nilai. Kritikus menghitung bahwa jika KLB sebuah lahan premium di sekitar Bundaran HI naik satu angka, tambahan luas lantai yang diperoleh pengembang bisa bernilai jauh di atas Rp200 miliar dalam hitungan valuasi properti. Dengan kata lain, kontribusi yang disetor berpotensi lebih kecil daripada nilai insentif yang diterima, dan selisihnya pada praktiknya menjadi subsidi tersembunyi dari ruang kota.

Persoalan kedua adalah transparansi. Tidak seperti APBD yang diaudit Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) dan dibahas di DPRD, kesepakatan kontribusi KLB sering kali berjalan melalui negosiasi bilateral yang dokumennya tidak mudah diakses publik. Tanpa keterbukaan perhitungan, publik sulit menilai apakah Rp200 miliar itu angka yang wajar. Risiko ketiga datang dari kondisi keuangan pengembang; jika likuiditas perusahaan kontributor terganggu akibat perlambatan penjualan atau tren capital outflow dari pasar properti Indonesia, arus pembayaran bisa tersendat dan mengancam target Mei 2027.

Proyeksi, Eskalasi Biaya, dan Kunci Pengawasan

Jika mengacu pada proyek sejenis, biaya underpass pejalan kaki biasanya berkisar Rp150–300 miliar per kilometer tergantung kedalaman dan kondisi tanah, sehingga pagu Rp200 miliar berada dalam rentang yang wajar untuk struktur pendek di kawasan padat. Namun, proyeksi biaya tersebut sensitif terhadap kenaikan harga material konstruksi yang belakangan bergerak naik; tanpa mekanisme penyesuaian yang jelas, risiko pembengkakan tetap ada.

Kunci agar proyek ini sukses ada pada pengawasan. Para pengamat menyarankan kontribusi KLB ditempatkan dalam rekening khusus (escrow) dengan pencairan bertahap berdasarkan progres fisik, audit berkala, serta publikasi kesepakatan insentif agar publik dapat mengawasi.

“Skema insentif KLB sah dan lazim dipakai, tetapi legitimasinya ditentukan oleh keterbukaan valuasi dan kekuatan pengawasan,” ujar seorang analis kebijakan perkotaan yang enggan disebut namanya.

Pada akhirnya, proyek jalur pejalan kaki bawah tanah Bundaran HI adalah contoh pragmatisme pembiayaan infrastruktur di tengah keterbatasan fiskal. Manfaatnya nyata bagi pejalan kaki dan integrasi transportasi, tetapi keberhasilannya tidak hanya diukur dari selesainya konstruksi pada Mei 2027, melainkan dari seberapa terbuka prosesnya dan seberapa adil nilai yang dipertukarkan antara ruang kota dan insentif bangunan.