Underpass Bundaran HI Rp200 Miliar dari KLB, Target Rampung Mei 2027

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) pada pertengahan 2026, pertumbuhan ekonomi Indonesia berada di kisaran 5,0 persen secara year-on-year, dengan indeks harga konsumen yang terjaga di bawah target inflasi 3,0 persen. Kondisi makro yang stabil sejatinya memberi ruang fiskal bagi pemerintah daerah untuk menggenjot belanja infrastruktur. Namun realitas di lapangan berbeda: banyak pemda justru menahan belanja modal di tengah tekanan likuiditas dan kebutuhan belanja rutin yang terus membengkak. Di titik inilah muncul model pembiayaan alternatif yang tengah diuji di Ibu Kota — proyek pejalan kaki bawah tanah di Bundaran HI yang nilainya mencapai Rp200 miliar.

Proyek tersebut tidak dibiayai melalui anggaran pendapatan dan belanja daerah (APBD), melainkan berasal dari kontribusi pengembang melalui mekanisme koefisien lantai bangunan (KLB). Pemerintah Provinsi DKI Jakarta menargetkan pembangunan rampung pada Mei 2027. Bagi warga, hadirnya fasilitas ini berarti penyeberangan yang lebih aman, teduh, dan terintegrasi dengan transportasi massal. Namun bagi pengamat kebijakan publik, pertanyaan yang lebih dalam justru terletak pada siapa yang sebenarnya menanggung biaya, bagaimana nilai kompensasi dihitung, dan sejauh mana publik dapat mengawasi dana yang tidak tercatat dalam APBD.

Memahami KLB dan Logika Kompensasi

Koefisien lantai bangunan adalah rasio antara luas total lantai gedung terhadap luas lahan. Secara sederhana, semakin tinggi KLB yang diberikan, semakin besar lantai yang boleh dibangun pengembang, dan semakin besar pula potensi pendapatan dari penjualan unit properti. Sebagai imbalan atas insentif itu, pengembang diminta memberikan kontribusi berupa pembangunan fasilitas publik, mulai dari jalan, trotoar, hingga fasilitas bawah tanah seperti proyek di Bundaran HI ini.

Logika ekonomi di balik skema ini sebenarnya masuk akal. Pengembang memperoleh nilai tambah dari penambahan lantai, sementara pemerintah mendapatkan aset publik tanpa harus mengganggu keseimbangan fiskal daerah. Nilai Rp200 miliar yang setara dengan sebagian belanja modal tahunan DKI ini dapat dialokasikan untuk kebutuhan lain yang lebih mendesak. Dalam bahasa pasar, ini adalah bentuk efisiensi: risiko pembiayaan dipindahkan dari neraca pemerintah ke portofolio investasi swasta yang memang menikmati manfaat langsung dari insentif tersebut — sejalan dengan tren global pembiayaan infrastruktur berbasis konsesi.

Di Satu Sisi: Efisiensi dan Percepatan

Pendukung skema ini berargumen bahwa pembiayaan non-APBD memangkas birokrasi dan mempercepat realisasi proyek. Proyek yang dibiayai negara biasanya harus melalui lelang, penyesuaian pagu, dan revisi anggaran yang bisa memakan waktu bertahun-tahun. Dengan skema kontribusi, pengembang memiliki insentif kuat untuk menyelesaikan pekerjaan tepat waktu karena keterlambatan akan menunda perolehan izin dan keuntungan komersial mereka. Target penyelesaian Mei 2027 pun dinilai lebih realistis dibandingkan rata-rata proyek serupa yang dibiayai APBD.

Selain itu, skema ini tidak menambah beban utang daerah. Di tengah dinamika capital outflow yang kerap mengguncang pasar negara berkembang, kemampuan pemerintah membangun tanpa menaikkan rasio utang menjadi sinyal fundamental yang menenangkan investor. Sentimen pasar yang positif pada akhirnya ikut menjaga iklim investasi properti di Ibu Kota, terutama ketika valuasi sektor properti nasional tengah dalam fase pemulihan setelah beberapa tahun tertekan.

Di Sisi Lain: Transparansi dan Akuntabilitas

Di sisi lain, para kritikus mengingatkan bahwa dana yang tidak tercatat dalam APBD berisiko menjadi 'anggaran bayangan' yang sulit diaudit. Pertanyaannya sederhana: berapa tepatnya nilai KLB tambahan yang diberikan, bagaimana valuasinya dihitung, dan siapa yang memastikan kontribusi Rp200 miliar itu setara dengan manfaat yang diterima pengembang? Tanpa dokumen yang dipublikasikan, publik sulit membedakan kontribusi tulus dari sekadar konsesi dagang yang terselubung.

Risiko lainnya adalah potensi konflik kepentingan. Penetapan KLB merupakan kewenangan pemerintah, dan bila prosesnya tidak transparan, skema ini bisa menjadi pintu masuk praktik yang menguntungkan pengembang tertentu. Pengalaman di berbagai kota besar menunjukkan bahwa insentif perizinan yang tidak diawasi ketat kerap menimbulkan distorsi: pembangunan fasilitas publik yang mestinya diprioritaskan berdasarkan kebutuhan warga justru ditentukan oleh lokasi proyek properti bernilai komersial tinggi. Dalam jangka panjang, hal ini dapat menggeser prioritas pembangunan dari kepentingan publik ke kepentingan pasar.

Proyeksi: Pekerjaan Rumah hingga 2027

Ke depan, keberhasilan proyek ini tidak hanya diukur dari selesainya konstruksi pada Mei 2027, tetapi juga dari kualitas pengawasan dan keterbukaan informasinya. Pemerintah perlu menerbitkan detail perhitungan KLB, skema kompensasi, serta jadwal dan anggaran riil proyek agar publik dapat ikut mengawal. Otoritas pengawas juga disarankan mencatat proyek semacam ini dalam kewajiban daerah, sehingga neraca fiskal tetap menggambarkan kondisi yang sebenarnya dan tidak menyesatkan proyeksi anggaran tahun-tahun berikutnya.

Dari sisi ekonomi, selesainya fasilitas ini diharapkan meningkatkan konektivitas pejalan kaki dengan stasiun MRT dan kawasan perkantoran di sekitar Bundaran HI, menekan biaya transportasi informal, serta menambah daya tarik kawasan bagi investasi. Namun proyeksi optimistis itu hanya akan terwujud bila dua persyaratan fundamental terpenuhi: akuntabilitas pembiayaan dan kualitas konstruksi. Tanpa keduanya, proyek senilai Rp200 miliar ini berisiko menjadi contoh pembiayaan kreatif yang salah arah, bukan terobosan yang patut ditiru daerah lain.