Survei BI: Harga Properti Residensial Kuartal II 2026 Naik Terbatas

Berdasarkan data Bank Indonesia per Juli 2026, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di pasar primer mencatatkan pertumbuhan yang masih terbatas pada kuartal II 2026. Survei triwulanan terhadap pengembang perumahan tersebut menunjukkan harga mengalami kenaikan sekitar 1,68% secara year-on-year (yoy), atau sedikit lebih tinggi dibandingkan kuartal sebelumnya yang berada di level 1,61% (yoy). Secara kuartalan (quarter-on-quarter), harga properti residensial naik sekitar 0,42%, melanjutkan tren pertumbuhan moderat yang sudah berlangsung sejak 2024.

Kenaikan Tipis di Tengah Daya Beli yang Menahan Diri

Angka pertumbuhan di bawah 2% per tahun menunjukkan pasar properti residensial belum sepenuhnya kembali ke performa satu dekade silam, ketika IHPR sempat tumbuh di atas 5% (yoy) pada periode 2013–2014. Kenaikan harga saat ini terutama ditopang oleh rumah tipe kecil (tipe 21–36) yang tumbuh sekitar 0,5% (qoq), sementara tipe menengah dan besar relatif stagnan. Fenomena ini mencerminkan preferensi konsumen yang semakin selektif, dengan fokus pada hunian terjangkau di tengah suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) yang masih berada di kisaran 7,25%–8,50% untuk fixed rate tahun pertama.

Dari sisi pembiayaan, survei juga mengindikasikan porsi pembelian melalui KPR masih dominan, mencakup sekitar 75% dari total transaksi di pasar primer. Sisanya dibagi antara pembayaran tunai bertahap dan tunai keras. Komposisi ini relatif stabil dibandingkan periode yang sama tahun lalu, menandakan likuiditas perbankan untuk segmen perumahan belum mengalami perubahan signifikan.

Di Satu Sisi Stimulus Menopang, Di Sisi Lain Biaya Konstruksi Menekan

Di satu sisi, kenaikan harga yang terbatas dapat dibaca sebagai kabar baik bagi konsumen. Kebijakan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk rumah tapak dan satuan rumah susun dengan harga hingga Rp2 miliar—yang diperpanjang hingga akhir 2026—membantu menahan laju kenaikan harga efektif yang dibayar pembeli. Ditambah pelonggaran rasio Loan to Value (LTV) hingga 100%, akses pembiayaan rumah pertama menjadi lebih longgar. Bagi pengembang, permintaan yang tetap ada meski tumbuh pelan memberi kepastian arus kas untuk melanjutkan proyek.

Di sisi lain, kenaikan tipis IHPR juga menyimpan sinyal kehati-hatian. Harga bahan bangunan seperti semen, baja, dan material impor mengalami kenaikan sekitar 3%–5% (yoy) seiring pelemahan nilai tukar rupiah yang sempat menyentuh level Rp16.400 per dolar AS pada semester I 2026. Artinya, margin pengembang tertekan karena biaya produksi naik lebih cepat daripada kemampuan menaikkan harga jual. Jika tren ini berlanjut, pasokan unit baru di pasar primer berisiko menyusut pada 2027, yang justru berpotensi memicu lonjakan harga di kemudian hari.

"Pertumbuhan harga properti yang moderat mencerminkan keseimbangan yang rapuh: permintaan tetap ada, tetapi daya beli dan biaya konstruksi bergerak berlawanan arah. Kebijakan makroprudensial yang akomodatif menjadi penyangga utama saat ini," ujar seorang ekonom properti dari salah satu universitas negeri di Jakarta.

Proyeksi ke Depan: Moderat, Bukan Melonjak

Ke depan, proyeksi pertumbuhan IHPR hingga akhir 2026 diperkirakan tetap berada di kisaran 1,5%–2,0% (yoy), masih jauh di bawah rata-rata satu dekade lalu. Fundamental permintaan sebenarnya ditopang backlog perumahan nasional yang mencapai sekitar 12,7 juta unit menurut data Kementerian PUPR. Namun, konversi backlog menjadi transaksi efektif sangat bergantung pada suku bunga dan pendapatan riil masyarakat. Sentimen pasar juga akan dipengaruhi arah kebijakan BI-Rate yang saat ini berada di level 5,75%; setiap penurunan 25 basis poin berpotensi memangkas cicilan KPR dan mengerek minat beli.

Bagi pelaku pasar dan calon pembeli, pesan utamanya adalah membaca tren, bukan euforia. Pasar primer yang tumbuh tipis menandakan valuasi yang relatif rasional, tanpa gejala gelembung harga. Namun, kenaikan biaya konstruksi, dinamika nilai tukar, dan potensi capital outflow akibat ketidakpastian global tetap menjadi variabel yang patut dicermati dalam enam hingga dua belas bulan ke depan.