Skema Baru Danantara Dorong Penjualan Properti BUMN Idle

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per kuartal I-2026, stok properti residensial komersial yang belum terserap pasar di Indonesia mencapai 15.800 unit, meningkat 8,2 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu (year-on-year/YoY). Kenaikan ini terjadi di tengah kontraksi daya beli masyarakat, terutama kelas menengah, serta suku bunga acuan Bank Indonesia yang bertahan tinggi di level 6,50 persen. Tekanan paling berat dialami oleh pengembang BUMN seperti Perumnas, PT WIKA Realty, dan PT PP Properti, yang mengelola sekitar 30 persen dari total inventaris tak terjual tersebut.

Menjawab tantangan itu, Badan Pengelola Investasi (BPI) Danantara Indonesia, yang ditugasi mengoptimalkan portofolio aset negara, mulai merancang skema percepatan penjualan hunian milik perusahaan pelat merah. Inisiatif ini diharapkan mampu mengurai rigiditas neraca BUMN sektor properti, sekaligus menjadi katalis bagi pasar properti nasional yang telah lesu selama dua tahun terakhir.

Inventaris Idle: Beban Berat di Laporan Keuangan

Berdasarkan data internal Danantara yang diolah dari laporan keuangan BUMN, total unit rumah tapak dan apartemen milik BUMN yang belum laku hingga Maret 2026 mencapai 8.500 unit, dengan nilai buku gabungan sekitar Rp12,4 triliun. Sebagian besar terkonsentrasi di Jabodetabek (47%), diikuti Surabaya (18%), dan Bandung (12%). Proyek-proyek tersebut mayoritas diluncurkan sebelum pandemi Covid-19, dengan target pembeli investor dan kelas menengah-atas, namun gagal terserap akibat perubahan preferensi pascapandemi dan pengetatan likuiditas.

Dalam laporan keuangan, aset properti yang menganggur ini mencatatkan biaya pemeliharaan dan penyusutan tahunan sekitar 3,5 persen dari nilai aset, atau setara Rp430 miliar per tahun. Bagi WIKA Realty misalnya, rasio inventory-to-sales mencapai 2,8 kali—jauh di atas rata-rata industri yang berada di 1,5 kali. Situasi ini turut menyebabkan tekanan pada rasio kredit bermasalah (NPL) perbankan, khususnya BTN dan BRI yang menjadi kreditur utama proyek-proyek tersebut.

Tiga Jalur Skema Penjualan Properti BUMN

Danantara mengungkapkan setidaknya tiga jalur yang akan dioperasikan secara paralel. Pertama, skema sewa-beli (lease-to-own) dengan uang muka minimal 5 persen dan tenor hingga 25 tahun melalui kerja sama dengan BTN. Pemerintah akan memberikan subsidi selisih bunga selama tiga tahun pertama, sehingga cicilan bulanan diharapkan terjangkau oleh pekerja sektor formal dengan pendapatan Rp10-20 juta.

Kedua, penjualan borongan ke investor institusi, seperti dana pensiun (Taspen, BPJS Ketenagakerjaan) dan perusahaan asuransi jiwa. Mekanisme ini memungkinkan konversi unit apartemen menjadi hunian sewa (rental) yang dikelola profesional, memberikan imbal hasil tetap bagi investor dan arus kas langsung bagi BUMN penjual. Harga transaksi dipatok di kisaran 80 persen dari nilai pasar wajar, berdasarkan penilaian dua kantor jasa penilai publik independen.

Ketiga, lelang terbuka bertahap dengan reserve price yang disesuaikan secara berkala untuk menghindari penumpukan diskon berlebihan. Setiap batch akan terdiri dari 200-300 unit, dilelang melalui platform digital Danantara yang terkoneksi dengan Kementerian Keuangan, sehingga memudahkan akses bagi pembeli individu maupun badan usaha.

Pro dan Kontra: Solusi Cepat atau Pemindahan Risiko?

Di satu sisi, langkah Danantara mendapat apresiasi karena berpotensi mengurangi beban fiskal tidak langsung. Pengurangan inventaris sebesar separuhnya saja akan menghemat biaya pemeliharaan sekitar Rp200 miliar per tahun, sekaligus memperbaiki struktur permodalan BUMN properti. "Penjualan borongan ke dana pensiun bisa menjadi solusi cepat yang menguntungkan semua pihak jika dijalankan transparan," ujar ekonom senior yang enggan disebutkan namanya. Selain itu, likuiditas yang dihasilkan dapat digunakan BUMN untuk merestrukturisasi utang atau menyelesaikan proyek-proyek mangkrak lainnya.

Di sisi lain, kekhawatiran muncul dari pelaku pasar. Diskon 20 persen di bawah harga pasar dikhawatirkan memicu penurunan indeks harga properti residensial yang sejak kuartal IV-2025 sudah terkoreksi 3,4 persen YoY. Pengembang swasta bisa merasa dirugikan karena harus bersaing dengan produk BUMN yang dijual murah. Selain itu, ada risiko moral hazard—manajemen BUMN properti mungkin menjadi kurang disiplin dalam perencanaan proyek jika tahu bahwa aset tak lakunya akan diselamatkan oleh Danantara.

"Kita berharap ini bukan operasi pasar terbuka yang hanya memindahkan aset tanpa memperbaiki fundamental tata kelola BUMN. Harus ada evaluasi menyeluruh mengapa proyek-proyek ini gagal sejak awal,"

Proyeksi dan Harapan di Tengah Suku Bunga Tinggi

Danantara memproyeksikan penjualan tahap pertama dapat menyerap 4.500 unit dalam 18 bulan ke depan, dengan total nilai transaksi mencapai Rp6,5 triliun. Apabila target tercapai, rasio utang terhadap ekuitas (DER) BUMN properti diperkirakan turun 2,7 poin persentase, dari rata-rata 4,2 kali menjadi sekitar 3,5 kali. Angka tersebut masih di atas batas nyaman, namun cukup untuk menghindari gagal bayar obligasi yang jatuh tempo pada 2027.

Kunci keberhasilan terletak pada sinergi dengan kebijakan fiskal. Pemerintah tengah mempertimbangkan perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk properti yang semula berakhir Juni 2026. Jika diperpanjang hingga Desember 2026, potensi tambahan serapan diperkirakan mencapai 1.200 unit. Namun, suku bunga acuan yang tinggi tetap menjadi batu sandungan; jika BI menaikkan kembali suku bunga pada semester II, skema cicilan murah bisa kehilangan daya tariknya. BPS mencatat indeks keyakinan konsumen (IKK) pada Mei 2026 berada di level 123,5—masih di atas ambang optimis 100—tetapi turun 2,1 poin dari bulan sebelumnya, menandakan kehati-hatian.

Terlepas dari tantangan itu, inisiatif Danantara dinilai sebagai langkah responsif yang menghubungkan strategi investasi negara dengan dinamika pasar. "Ini ujian pertama pengelolaan aset BUMN secara terintegrasi, bukan lagi sektor per sektor," pungkas seorang pejabat Danantara yang enggan dikutip langsung. Hasilnya akan menjadi tolok ukur bagi efisiensi entitas baru tersebut dalam memaksimalkan nilai aset negara.