Pemerintah Perluas Basis Pajak 2027, Juragan Kontrakan Masuk Radar

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per kuartal III 2025, ekonomi Indonesia tumbuh 5,04 persen year-on-year, sementara rasio perpajakan nasional masih berkutat di kisaran 10-11 persen terhadap produk domestik bruto (PDB), tertinggal dari Vietnam dan Thailand yang menembus 16-18 persen. Di tengah kebutuhan pembiayaan anggaran yang terus mengalami kenaikan, pemerintah menyiapkan perluasan basis perpajakan mulai 2027, dengan salah satu sasaran baru para pemilik usaha rumah kontrakan atau yang populer disebut juragan kontrakan.

Tax ratio, yakni rasio penerimaan pajak terhadap PDB, adalah indikator kemampuan negara menyerap hasil aktivitas ekonomi untuk membiayai infrastruktur, pendidikan, dan kesehatan. Data Direktorat Jenderal Pajak menunjukkan penerimaan perpajakan 2024 berada di level sekitar Rp1.900 triliun, sementara target APBN terus dinaikkan setiap tahun. Kondisi ini mendorong otoritas fiskal mencari sumber penerimaan baru di luar sektor formal yang selama ini menjadi tulang punggung, terutama dari ekonomi informal yang menyerap hampir 59 persen tenaga kerja nasional.

Mengapa Juragan Kontrakan Dibidik?

Secara regulasi, penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan sesungguhnya sudah dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 10 persen dari nilai bruto sewa. Masalahnya, tingkat kepatuhan di segmen ini tergolong rendah karena sebagian besar transaksi berlangsung informal, tanpa kontrak tertulis maupun pelaporan sukarela. BPS mencatat sekitar 20 persen rumah tangga di perkotaan menyewa tempat tinggal, yang berarti potensi basis pajak dari aktivitas sewa-menyewa mencakup jutaan unit properti dengan nilai transaksi diperkirakan puluhan triliun rupiah per tahun.

Di satu sisi, perluasan basis pajak ini dinilai tepat dari sudut pandang keadilan atau equity. Selama ini, karyawan formal yang penghasilannya dipotong langsung melalui mekanisme PPh Pasal 21 menanggung beban pajak secara penuh, sementara pemilik aset produktif dengan pendapatan sewa puluhan hingga ratusan juta rupiah per tahun kerap luput dari radar otoritas. Langkah ini juga sejalan dengan tren formalisasi ekonomi yang ditopang integrasi Nomor Induk Kependudukan (NIK) sebagai NPWP serta sistem pelaporan keuangan yang makin terkoneksi secara digital.

Risiko Efek Domino ke Harga Sewa dan Sektor Properti

Di sisi lain, kebijakan ini menyimpan risiko yang tidak kecil. Pengenaan pajak yang lebih ketat berpotensi diteruskan atau pass-through kepada penyewa dalam bentuk kenaikan harga kontrakan. Padahal, segmen penyewa didominasi pekerja muda, buruh, dan keluarga berpenghasilan menengah ke bawah yang daya belinya baru pulih dari tekanan inflasi. Data BPS menunjukkan komponen perumahan menyumbang porsi signifikan dalam indeks harga konsumen, sehingga kenaikan biaya sewa dapat merambat ke inflasi inti dan membebani konsumsi rumah tangga yang berkontribusi lebih dari 53 persen terhadap PDB.

Dari sisi fundamental properti, sentimen pasar bisa bergerak dua arah. Pro: kepastian aturan dan formalisasi dapat meningkatkan transparansi valuasi aset sewa, yang pada gilirannya memudahkan penilaian portofolio properti bagi investor institusi dan membuka peluang instrumen investasi baru berbasis pendapatan sewa. Kontra: jika implementasi dilakukan tanpa masa transisi, pemilik kecil yang hanya memiliki satu atau dua unit kontrakan bisa terbebani biaya kepatuhan administratif, mulai dari pembukuan hingga jasa konsultan pajak, yang menggerus marjin usaha mereka secara signifikan.

Perluasan basis pajak pada prinsipnya sehat untuk fiskal, tetapi desainnya harus membedakan antara pemilik skala besar dan pemilik rumahan. Tanpa ambang batas yang jelas, kebijakan ini berisiko membebani kelompok yang sebenarnya bukan target utama, ujar seorang pengamat perpajakan di Jakarta.

Proyeksi 2027: Antara Penerimaan Negara dan Likuiditas Pasar

Menjelang 2027, pasar akan mencermati tiga hal. Pertama, desain tarif dan ambang batas atau threshold, yakni apakah pemilik dengan penghasilan sewa di bawah batas tertentu dibebaskan dari kewajiban. Kedua, mekanisme penegakan, apakah mengandalkan data platform sewa digital, pelaporan wilayah, atau kewajiban pemotongan oleh penyewa korporasi. Ketiga, dampak terhadap likuiditas sektor properti sewa yang selama ini menjadi instrumen pendapatan pasif favorit kelas menengah Indonesia.

Dari perspektif makro, tambahan penerimaan dari segmen ini memang tidak sebanding dengan pajak korporasi besar, namun nilai simbolisnya penting untuk memperkuat fundamental fiskal dan menahan pelebaran defisit APBN yang dibatasi 3 persen dari PDB. Jika dikelola baik, perluasan basis dapat menopang proyeksi tax ratio menuju 12 persen pada akhir dekade. Sebaliknya, jika sosialisasi gagal, kebijakan ini bisa memicu resistensi sosial serta capital outflow skala kecil dari aset properti sewa ke instrumen lain yang dianggap lebih ringan beban pajaknya.

Bagi pelaku usaha sewa properti, dua tahun menuju 2027 adalah jendela untuk merapikan administrasi, memisahkan keuangan pribadi dan usaha, serta memantau rancangan aturan teknisnya. Bagi pemerintah, tantangannya satu: memungut tanpa mematikan.