Pajak Rumah Kontrakan 2027: Antara Penerimaan Negara dan Beban Masyarakat

Berdasarkan data Kementerian Keuangan dan Badan Pusat Statistik (BPS) per akhir Desember 2025, rasio perpajakan Indonesia tercatat sekitar 10,2 persen terhadap Produk Domestik Bruto (PDB), tertinggal dari Thailand di kisaran 14 persen dan rata-rata negara OECD di atas 30 persen. Penerimaan pajak sepanjang 2025 sendiri diperkirakan mengalami kenaikan sekitar 7 persen secara year-on-year, namun tetap belum sebanding dengan tren kebutuhan belanja negara yang terus meningkat. Dalam konteks tersebut, pemerintah menyiapkan perluasan basis perpajakan mulai 2027, dengan salah satu sasaran baru berupa penghasilan dari usaha rumah kontrakan yang selama ini dinilai belum terpetakan secara optimal dalam sistem administrasi perpajakan nasional.

Secara ketentuan, penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan sebenarnya telah dikenai Pajak Penghasilan (PPh) Pasal 4 ayat 2 bersifat final sebesar 10 persen dari nilai bruto sewa. Namun, dalam praktiknya, kepatuhan pemilik kontrakan skala kecil dan menengah masih rendah karena transaksi umumnya dilakukan secara tunai tanpa kontrak formal. Kondisi ini menciptakan kesenjangan yang lebar antara potensi penerimaan dan realisasi di lapangan.

Latar Belakang Fiskal: Kebutuhan Penerimaan yang Mendesak

Postur Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) 2026 menargetkan penerimaan perpajakan di atas Rp2.300 triliun, sementara defisit anggaran dijaga di bawah 3 persen dari PDB sesuai batas Undang-Undang Keuangan Negara. Dengan ruang kenaikan tarif pajak yang terbatas, perluasan basis atau tax base broadening menjadi pilihan kebijakan yang dianggap paling realistis. Pendekatan ini berarti memasukkan lebih banyak wajib pajak dan objek pajak baru ke dalam sistem, bukan menaikkan tarif bagi masyarakat yang sudah patuh.

Sektor properti sewa dipandang sebagai ceruk potensial. Berdasarkan estimasi pelaku industri, jumlah rumah kontrakan di kawasan perkotaan diperkirakan mencapai jutaan unit, dengan nilai sewa tahunan bervariasi antara Rp10 juta hingga Rp100 juta per unit. Jika separuh dari unit tersebut berhasil diformalkan dengan asumsi sewa rata-rata Rp20 juta per tahun, potensi penerimaan negara dari sektor ini diperkirakan dapat menembus belasan triliun rupiah per tahun.

Di Satu Sisi: Pemerataan dan Penguatan Fundamental Fiskal

Dari sudut pandang keadilan, kebijakan ini menutup celah ketimpangan perlakuan pajak. Karyawan berpenghasilan tetap dipotong pajak secara otomatis melalui mekanisme withholding, sementara sebagian pemilik aset produktif seperti rumah kontrakan belum berkontribusi secara proporsional. Perluasan basis pajak juga memperkuat fundamental fiskal, yakni kemampuan negara membiayai belanja tanpa bergantung berlebihan pada utang. Rasio pajak yang meningkat secara bertahap dapat memperbaiki persepsi lembaga pemeringkat terhadap kredibilitas fiskal Indonesia, yang pada gilirannya menjaga stabilitas nilai tukar dan menekan risiko capital outflow, yaitu keluarnya dana asing dari pasar domestik.

Selain itu, pendataan rumah kontrakan menghasilkan basis data ekonomi yang lebih akurat. Informasi mengenai stok hunian sewa, harga, dan tingkat okupansi dapat menjadi masukan berharga bagi kebijakan perumahan rakyat serta perhitungan inflasi komponen perumahan oleh BPS.

Di Sisi Lain: Risiko Efek Domino bagi Penyewa

Kritik utama datang dari kemungkinan terjadinya pass-through, yakni pengalihan beban pajak dari pemilik kepada penyewa melalui kenaikan harga sewa. Dalam teori ekonomi, ketika permintaan relatif tidak elastis, pemilik cenderung meneruskan beban pajak kepada konsumen. Bagi kelompok berpenghasilan rendah yang menggantungkan tempat tinggal pada kontrakan, kenaikan sewa 5 hingga 10 persen dapat menggerus daya beli yang sudah tertekan. Komponen perumahan sendiri memiliki bobot sekitar 20 persen dalam keranjang Indeks Harga Konsumen (IHK), sehingga kenaikan sewa berpotensi mendorong inflasi inti.

Ada pula kekhawatiran dari sisi administrasi. Sebagian pemilik kontrakan adalah rumah tangga kecil yang bergantung pada satu atau dua unit sewa sebagai sumber pendapatan. Pengenaan pajak tanpa ambang batas atau threshold yang memadai dikhawatirkan kontraproduktif dan justru mendorong praktik informal baru. Biaya penegakan atau enforcement cost juga perlu diperhitungkan agar tidak lebih besar daripada penerimaan yang dihasilkan.

Proyeksi dan Sentimen Pasar

Dari sisi sentimen pasar, saham properti dan instrumen berbasis aset sewa seperti Real Estate Investment Trust (REIT) diperkirakan relatif netral dalam jangka pendek karena implementasi baru berlaku 2027. Belum tampak perubahan signifikan pada portofolio investor institusi, dan likuiditas di pasar saham sektor ini relatif terjaga. Pelaku pasar umumnya menanti detail regulasi, mulai dari besaran ambang batas penghasilan kena pajak, mekanisme pemungutan, hingga insentif kepatuhan. Dari sisi valuasi, saham properti saat ini masih diperdagangkan pada diskon terhadap nilai buku, mencerminkan kehati-hatian pasar terhadap prospek permintaan.

Ke depan, keberhasilan kebijakan ini akan sangat ditentukan oleh desain implementasi. Proyeksi penerimaan yang realistis, perlindungan bagi penyewa berpenghasilan rendah, serta pemanfaatan data digital untuk pendataan menjadi kunci utama. Di satu sisi, perluasan basis pajak merupakan kebutuhan struktural untuk memperkuat fondasi fiskal jangka panjang; di sisi lain, tanpa kalibrasi yang hati-hati, kebijakan ini berisiko menambah beban kelompok rentan. Keseimbangan antara kedua pertimbangan itulah yang akan menentukan efektivitas kebijakan saat mulai berlaku pada 2027.