Lebih dari Separuh 21.000 Unit Sewa Johannesburg Tak Menghasilkan Pendapatan

JOHANNESBURG — Portofolio hunian sewa milik pemerintah kota Johannesburg tengah mengalami kemunduran serius. Dari total 21.000 unit sewa yang dikelola otoritas kota, kurang dari separuhnya yang benar-benar menghasilkan pendapatan. Kondisi ini terjadi sementara ribuan warga masih tercatat dalam daftar tunggu hunian yang telah berlangsung bertahun-tahun tanpa kepastian.

Fenomena yang kini disebut sebagai "ghost housing" atau hunian hantu ini memperlihatkan kesenjangan menyedihkan: unit-unit hunian kosong, macet dalam sengketa, bahkan dikuasai pihak-pihak ilegal, sementara penduduk kota yang sangat membutuhkan tempat tinggal terus menunggu dalam antrean panjang tanpa hasil.

Akar Masalah: Tunggakan, Kekosongan, dan Penyanderaan Gedung

Laporan investigatif mengungkap bahwa portofolio perumahan sewa kota kolaps di bawah beban tiga masalah utama yang saling berkaitan:

1. Tunggakan sewa — Sebagian besar penyewa tidak membayar iuran bulanan secara konsisten, sehingga arus pendapatan kota terhambat drastis.
2. Unit kosong — Ribuan unit tidak terisi dan tidak dipasarkan secara aktif, menjadikannya aset mati yang justru menelan biaya pemeliharaan.
3. Gedung dibajak — Sejumlah properti milik kota direbut oleh kelompok tidak bertanggung jawab yang mengkoleksi uang sewa secara ilegal tanpa sebagi pun mengalir ke kas daerah.

Kombinasi ketiga faktor tersebut menciptakan lingkaran setan: karena pendapatan turun, dana perawatan menyusut; karena gedung tak dirawat, kondisinya makin buruk; dan karena kondisinya memburuk, penyewa semakin enggan atau tak sanggup membayar.

Ironi Daftar Tunggu Panjang di Tengah Hunian Kosong

Sementara itu, ribuan calon penyewa terdaftar dalam daftar tunggu resmi yang sudah berjalan bertahun-tahun. Banyak di antara mereka tinggal di permukiman padat atau kondisi tidak layak huni, dengan harapan suatu hari mendapat akses ke hunian sewa sosial yang terjangkau.

Kondisi ini memicu kritik keras terhadap manajemen aset kota. "Ini ironi tragis — kota memiliki ribuan unit fisik, tetapi gagal mengelolanya menjadi solusi perumahan bagi rakyat," ujar seorang pengamat kebijakan perumahan perkotaan yang menilai tata kelola menjadi akar persoalan.

Analisis: Krisis Tata Kelola, Bukan Sekadar Krisis Perumahan

Melihat lebih dalam, persoalan Johannesburg bukanlah kelangkaan bangunan, melainkan kegagalan administrasi. Data menunjukkan pola klasik disfungsi lembaga publik:

• Sistem pencatatan penyewa yang usang memicu okupansi fiktif dan penyalahgunaan unit.
• Penegakan hukum yang lambat membuat gedung dibajak sulit dikembalikan ke kendali kota.
• Minimnya insentif pembayaran membuat budaya tidak membayar sewa terus berlanjut.
• Anggaran pemeliharaan yang tidak memadai mempercepat kerusakan fisik gedung.

Tanpa reformasi tata kelola menyeluruh, investasi baru dalam perumahan hanya akan menciptakan stok hunian hantu tambahan, kata analis kota. Pengalaman Johannesburg dapat menjadi pelajaran penting bagi kota-kota besar lain di Afrika dan negara berkembang yang menjalankan program hunian sewa publik.

Jalan Keluar yang Ditawarkan

Beberapa langkah mulai diusulkan untuk menyelamatkan portofolio ini: audit menyeluruh atas seluruh unit sewa, digitalisasi sistem pembayaran dan pencatatan penyewa, penegakan hukum terhadap pembajakan gedung, serta kemitraan dengan sektor swasta untuk revitalisasi properti yang rusak parah. Keberhasilan langkah-langkah ini akan menentukan apakah ribuan keluarga di daftar tunggu akhirnya mendapatkan atap di atas kepala, ataukah "hunian hantu" Johannesburg akan terus menjadi simbol kegagalan tata kelola kota.