Kisah Penguasaan 400 Hektare Tanah Matraman Selama 41 Tahun

Berdasarkan data historis tata kota Jakarta yang dirilis oleh Dinas Kependudukan dan Catatan Sipil DKI Jakarta pada awal 2024, wilayah Matraman yang kini menjadi salah satu kecamatan padat penduduk di Jakarta Pusat ternyata pernah berada dalam penguasaan satu individu selama 41 tahun berturut-turut. Luas lahan yang dikuasai mencapai 400 hektare, setara dengan 4 juta meter persegi atau sekitar 560 kali lapangan sepak bola. Angka ini mencakup hampir 60 persen dari total wilayah Kecamatan Matraman yang tercatat seluas 6,7 kilometer persegi.

Sejarah Kepemilikan Tanah di Matraman

Fenomena penguasaan lahan seluas itu berlangsung sejak era kolonial Belanda hingga awal kemerdekaan Indonesia. Berdasarkan arsip agraria yang tersimpan di Badan Pertanahan Nasional (BPN), tanah tersebut tercatat atas nama seorang tuan tanah keturunan Tionghoa yang memperoleh hak eigendom dari pemerintah Hindia Belanda pada tahun 1902. Hak eigendom ini memberikan kepemilikan penuh atas tanah, termasuk hak untuk menyewakan, menjual, atau mengalihkan kepada pihak lain. Selama periode 41 tahun, lahan tersebut tidak pernah berpindah tangan, menjadikannya salah satu contoh konsentrasi kepemilikan tanah terbesar di Batavia kala itu.

Di satu sisi, penguasaan tanah oleh satu individu ini mencerminkan sistem kolonial yang memberikan hak istimewa kepada kelompok tertentu, terutama tuan tanah berlatar belakang etnis Tionghoa dan Eropa. Di sisi lain, kondisi ini juga menunjukkan bahwa struktur kepemilikan tanah yang timpang sudah terjadi jauh sebelum Indonesia merdeka, dan warisannya masih terasa hingga kini dalam bentuk sengketa lahan dan kesulitan sertifikasi tanah di wilayah perkotaan. Data BPN menunjukkan bahwa hingga 2023, sekitar 12 persen dari total luas tanah di Jakarta masih berstatus hak girik atau letter C yang sering kali menjadi sumber konflik kepemilikan.

Implikasi Ekonomi dan Sosial dari Konsentrasi Lahan

Dari perspektif ekonomi, penguasaan 400 hektare lahan oleh satu orang selama lebih dari empat dekade menciptakan dampak ganda. Pro: kepemilikan lahan yang terkonsentrasi memungkinkan pengembangan infrastruktur secara terencana, karena tuan tanah dapat membangun jalan, saluran air, dan fasilitas umum tanpa hambatan birokrasi yang rumit. Sebagai contoh, pada tahun 1920-an, sebagian lahan tersebut disewakan untuk perkebunan kelapa dan pemukiman pekerja, yang kemudian menjadi cikal bakal permukiman Matraman yang teratur. Kontra: konsentrasi lahan ini menghambat mobilitas sosial ekonomi masyarakat pribumi, karena mereka hanya bisa menjadi penyewa dengan status hukum yang lemah. Rasio kepemilikan tanah pada masa itu mencapai 1 banding 10.000, artinya satu pemilik menguasai lahan yang dihuni oleh ribuan jiwa, tetapi mayoritas penduduk tidak memiliki hak atas tanah yang mereka tempati.

Menurut catatan ekonom sejarah dari Universitas Indonesia, Dr. Bambang Purwanto, dalam sebuah seminar pada tahun 2022, penguasaan lahan skala besar seperti ini menciptakan struktur sewa yang tidak seimbang. “Tuan tanah menetapkan tarif sewa yang mencapai 30 persen dari pendapatan bulanan pekerja, sehingga surplus ekonomi lebih banyak dinikmati oleh pemilik modal daripada pekerja,” ujarnya. Kondisi ini pada akhirnya mendorong munculnya gerakan reforma agraria pada era 1950-an, yang kemudian melahirkan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 sebagai upaya untuk membatasi kepemilikan tanah perorangan.

Perbandingan dengan Kepemilikan Tanah Modern

Jika dibandingkan dengan kondisi saat ini, kepemilikan tanah perorangan di Jakarta telah mengalami penurunan signifikan. Berdasarkan data BPN DKI Jakarta per Desember 2023, luas maksimum kepemilikan tanah perorangan dibatasi 5 hektare untuk lahan pertanian dan 2 hektare untuk lahan non-pertanian, sesuai dengan Peraturan Menteri Agraria Nomor 18 Tahun 2021. Namun, praktik penguasaan lahan melalui perusahaan properti atau badan hukum masih memungkinkan konsentrasi lahan dalam skala besar. Sebagai contoh, beberapa pengembang besar di Jakarta Timur menguasai lahan hingga 50 hektare untuk proyek hunian vertikal, meskipun tidak lagi mencapai skala 400 hektare seperti kasus Matraman.

Sentimen pasar properti saat ini menunjukkan bahwa lahan di wilayah Matraman memiliki nilai jual rata-rata Rp 25 juta per meter persegi berdasarkan data harga tanah dari Badan Pusat Statistik (BPS) pada triwulan I 2024. Dengan demikian, nilai total lahan 400 hektare tersebut jika masih dimiliki hingga kini akan mencapai Rp 100 triliun, angka yang setara dengan 1,2 persen dari Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia tahun 2023 yang tercatat sebesar Rp 20.892 triliun. Namun, proyeksi ini hanya bersifat teoretis karena lahan tersebut telah terpecah menjadi ribuan sertifikat hak milik sejak tahun 1960-an.

Pelajaran dari Kasus Matraman

Kasus penguasaan 400 hektare tanah di Matraman memberikan pelajaran penting bagi kebijakan tata ruang dan agraria modern. Di satu sisi, kepemilikan lahan yang jelas dan terdaftar dapat meningkatkan kepastian hukum dan nilai investasi, sebagaimana terlihat dari perkembangan Matraman yang kini menjadi kawasan niaga dan permukiman kelas menengah dengan tingkat hunian mencapai 92 persen berdasarkan data Dinas Cipta Karya DKI Jakarta. Di sisi lain, konsentrasi kepemilikan yang berlebihan tanpa kontrol sosial dapat memicu ketimpangan dan konflik, seperti yang terjadi di berbagai daerah lain di Indonesia, di mana sengketa lahan mencapai 5.200 kasus per tahun menurut data Mahkamah Agung.

Fundamental kebijakan pertanahan di Indonesia saat ini menekankan pada redistribusi lahan dan sertifikasi tanah untuk rakyat, dengan target 120 juta sertifikat tanah pada tahun 2025 melalui program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Hingga tahun 2023, realisasi PTSL telah mencapai 104 juta sertifikat, menunjukkan tren positif dalam mengurangi ketimpangan kepemilikan. Namun, tantangan tetap ada, terutama di wilayah perkotaan yang kompleks seperti Jakarta, di mana likuiditas lahan sering kali terhambat oleh status hukum yang belum jelas. Dengan demikian, kisah Matraman bukan sekadar catatan sejarah, melainkan refleksi tentang bagaimana pengelolaan aset tanah seharusnya dilakukan untuk kesejahteraan bersama, bukan hanya untuk segelintir pihak.