Ketika 400 Hektare Tanah Matraman Dikuasai Satu Orang Selama 41 Tahun

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per triwulan IV/2024, perekonomian DKI Jakarta tumbuh sekitar 4,9 persen secara year-on-year, ditopang antara lain oleh sektor properti dan jasa. Di tengah tren pertumbuhan tersebut, harga tanah di kawasan Matraman, Jakarta Timur, mengalami kenaikan konsisten hingga menembus kisaran Rp 15 juta sampai Rp 30 juta per meter persegi. Kondisi itu membuat satu fakta sejarah kembali relevan dicermati: kawasan ini pernah dikuasai satu orang selama 41 tahun dengan luas mencapai 400 hektare.

Nama Matraman berakar dari pasukan Mataram yang berkemah di wilayah ini ketika menyerang Batavia pada 1628-1629. Setelah VOC mengonsolidasikan kekuasaan, pemerintah kolonial menjual tanah-tanah di sekitar Batavia kepada individu kaya. Lahirlah sistem tanah partikelir (particuliere landerijen), yakni tanah swasta yang pemiliknya memperoleh hak nyaris penuh layaknya penguasa, termasuk memungut pajak dari penduduk. Melalui mekanisme inilah satu sosok tuan tanah atau landheer tercatat menguasai sekitar 400 hektare tanah Matraman selama lebih dari empat dekade. Rentang 41 tahun itu setara delapan kali siklus pemilihan umum modern — sebuah durasi penguasaan aset yang sulit terbayangkan dalam pasar properti kontemporer.

Sistem Partikelir: Ketika Tanah Menjadi Portofolio Penguasa Tunggal

Dalam kerangka ekonomi modern, penguasaan 400 hektare oleh satu pihak setara dengan konsentrasi aset yang ekstrem. Jika dikonversi memakai valuasi saat ini, 400 hektare setara 4 juta meter persegi; dengan asumsi konservatif Rp 20 juta per meter persegi, nilai nominalnya menembus Rp 80 triliun — melampaui kapitalisasi pasar sebagian besar emiten properti di Bursa Efek Indonesia. Pada masanya, kepemilikan semacam ini menjadi instrumen akumulasi kekayaan: pemilik menikmati hasil sewa, pungutan, dan hasil bumi tanpa pesaing berarti.

Fundamental sistem ini bertumpu pada kebutuhan VOC akan likuiditas cepat. Menjual tanah kepada swasta memberi kas instan sekaligus memindahkan beban pengelolaan kepada pemilik baru. Namun konsekuensinya, struktur kepemilikan lahan menjadi timpang, dan warisan ketimpangan itu masih terasa dalam tata ruang serta peta kepemilikan Jakarta hingga hari ini.

Di Satu Sisi Efisiensi, di Sisi Lain Ketimpangan

Di satu sisi, kepemilikan terkonsentrasi memungkinkan pengelolaan lahan skala besar yang relatif teratur. Tuan tanah memiliki insentif menanamkan modal, membangun irigasi, dan mendatangkan tenaga kerja — hal yang sulit dilakukan petani kecil secara individual. Sejumlah kawasan di pinggir Batavia berkembang menjadi permukiman dan pusat aktivitas ekonomi berkat investasi para pemilik partikelir.

Di sisi lain, model ini menimbulkan ketimpangan struktural yang dalam. Penduduk lokal kehilangan akses atas tanah dan berubah status menjadi penyewa atau buruh. Rasio kepemilikan yang ekstrem semacam ini menekan mobilitas ekonomi warga serta menciptakan ketergantungan berlapis antara penguasa lahan dan masyarakat. Pemerintah kolonial sendiri akhirnya mengakui persoalan tersebut dengan membeli kembali banyak tanah partikelir pada awal abad ke-20.

'Konsentrasi lahan dalam jangka panjang selalu menyisakan persoalan ganda: efisiensi pengelolaan di satu kutub, ketimpangan akses di kutub lain. Pola itu berulang dari era partikelir hingga pasar properti modern,' ujar sejumlah pengamat ekonomi perkotaan.

Valuasi Kini dan Proyeksi Pasar Lahan Matraman

Kini Matraman bertransformasi menjadi kawasan komersial dan permukiman padat. Indeks harga properti residensial yang dirilis Bank Indonesia menunjukkan tren kenaikan moderat di kisaran 1,5 hingga 2 persen year-on-year sepanjang 2024, namun segmen tanah di lokasi matang seperti Matraman tumbuh lebih cepat karena pasokan yang terbatas. Sentimen pasar terhadap aset tanah di koridor timur Jakarta juga ditopang pembangunan infrastruktur transportasi serta kedekatan dengan pusat bisnis.

Bagi pembaca, kisah 41 tahun penguasaan Matraman menjadi cermin bahwa nilai tanah ditentukan fundamental lokasi, bukan sekadar spekulasi. Ke depan, proyeksi kenaikan harga lahan di Jakarta Timur diperkirakan tetap positif, meski lajunya bergantung pada likuiditas pasar properti, arah kebijakan tata ruang, serta risiko capital outflow (arus modal keluar) global. Analisis berimbang tetap diperlukan agar euforia harga tidak mengaburkan risiko — pelajaran yang relevan sejak era tuan tanah hingga era portofolio digital.