KAI Resmi Bangun Hunian Terjangkau di Sekitar Stasiun Manggarai

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), perekonomian Indonesia pada kuartal II 2020 mengalami kontraksi sebesar 5,32 persen year-on-year, dengan sektor konstruksi ikut terkoreksi 4,87 persen akibat pandemi Covid-19. Justru di atas fundamental yang melandai itulah PT Kereta Api Indonesia (Persero) mengambil langkah berlawanan arah: menggelar peletakan batu pertama (groundbreaking) Hunian Terjangkau Manggarai di Jakarta pada Jumat (21/8). Langkah ini terbaca pelaku industri sebagai upaya menjaga tren investasi infrastruktur tetap bergerak di tengah sentimen pasar yang masih rentan.

Lokasi proyek berada di kawasan Stasiun Manggarai, Jakarta Selatan, simpul yang tengah diubah menjadi stasiun terintegrasi terbesar di ibu kota. Dari titik ini penumpang dapat berpindah antara KRL Commuter Line, kereta bandara Soekarno-Hatta, serta di masa depan moda massal lain seperti LRT Jabodebek dan MRT fase dua. Pengembangan hunian di sekitarnya mengadopsi konsep transit oriented development (TOD), yaitu pola tata kota yang menempatkan hunian, tempat kerja, dan fasilitas publik dalam jarak berjalan kaki dari stasiun, sehingga ketergantungan pada kendaraan pribadi menurun.

Hunian MBR dengan Bunga KPR Ditahan Rendah

Sasaran utama proyek ini adalah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), kelompok yang selama ini sulit menembus pasar properti ibu kota karena harga tanah yang terus mengalami kenaikan. Jalur pembiayaannya mengandalkan KPR bersubsidi melalui Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), skema di mana pemerintah menyediakan dana murah kepada bank sehingga bunga kredit bisa ditahan di kisaran 5 persen per tahun, jauh di bawah KPR komersial yang umumnya berkisar 7 sampai 9 persen. Bagi pembaca awam, selisih itu bukan angka remeh: pada pinjaman jangka panjang, perbedaan beberapa poin bunga dapat mengubah total cicilan hingga puluhan juta rupiah.

Kehadiran hunian dekat stasiun juga selaras dengan target pemerintah membangun sekitar satu juta unit rumah per tahun, sekaligus memberi opsi bagi para pekerja yang selama ini menempuh perjalanan jauh dari pinggiran Jabodetabek menuju pusat ekonomi ibu kota.

Dua Sisi Mata Uang bagi Pasar Properti

Di satu sisi, groundbreaking ini membawa efek berganda (multiplier effect) bagi ekonomi riil. Aktivitas konstruksi menyerap tenaga kerja lokal, menggerakkan rantai pasok semen, baja, hingga material bangunan, dan pada gilirannya mendukung penciptaan lapangan kerja yang sangat dibutuhkan saat angka pengangguran meningkat. Kehadiran penghuni baru di sekitar stasiun berpotensi menaikkan okupansi transportasi publik yang sempat anjlok selama masa pembatasan mobilitas.

Di sisi lain, risikonya tidak boleh diabaikan. Daya beli MBR sedang tertekan oleh gelombang pemutusan hubungan kerja, sehingga penyerapan unit bisa berjalan lebih lambat dari proyeksi. Pengembang juga menghadapi tantangan likuiditas ketika biaya dana belum sepenuhnya murah, sementara sentimen risk-off berpotensi memicu capital outflow dari instrumen pendanaan infrastruktur. Ada pula catatan klasik proyek berbasis TOD: apresiasi harga tanah di sekitar stasiun kerap menaikkan biaya hidup dan justru menggeser MBR ke lokasi yang lebih jauh, bertentangan dengan tujuan awal penyediaan hunian terjangkau.

Sinyal Positif bagi Portofolio Kredit Perbankan

Dari kacamata perbankan, hunian bersubsidi relatif unggul dalam kualitas portofolio karena penjaminan FLPP membuat rasio kredit bermasalah segmen hipotik lebih terkendali dibandingkan KPR komersial. Kondisi ini diperkuat kebijakan Bank Indonesia yang memangkas BI Rate menjadi 3,75 persen pada Agustus 2020, sehingga biaya dana perbankan menurun secara bertahap.

Data survei Bank Indonesia menunjukkan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) kuartal II 2020 hanya tumbuh 1,57 persen year-on-year, melandai tajam dibandingkan periode pra-pandemi yang masih di atas 4 persen. Dalam bahasa sederhana, harga rumah nyaris stagnan karena permintaan melemah; karenanya, tambahan penawaran hunian berbasis TOD dinilai relevan untuk merangsang transaksi tanpa menekan valuasi pasar secara berlebihan.

Ke depan, keberhasilan Hunian Terjangkau Manggarai akan sangat bergantung pada eksekusi: kecepatan konstruksi, ketersediaan anggaran subsidi, dan kemulusan integrasi antarmoda. Jika ketiganya berjalan baik, kawasan Manggarai diproyeksikan bertransformasi menjadi pusat aktivitas baru dengan okupansi stasiun ratusan ribu penumpang per hari, dan nilai ekonomi wilayah sekitarnya mengalami kenaikan signifikan. Namun bila penyerapan melemah, proyek semacam ini bisa berubah menjadi beban neraca BUMN. Untuk saat ini, peletakan batu pertama setidaknya memberi satu hal yang langka di tahun 2020: kabar tentang pembangunan yang dimulai, bukan proyek yang dihentikan.