mega-lestari
Berdasarkan data National Bureau of Statistics (NBS) China per kuartal II 2024, indeks harga properti di 70 kota besar mengalami penurunan rata-rata 4,9 persen year-on-year, melanjutkan tren koreksi yang berlangsung sejak 2021. Di tengah lesunya sektor tersebut, Pengadilan Rakyat Menengah Guangzhou pada Kamis (20/8) menjatuhkan vonis penjara seumur hidup kepada Hui Ka Yan, pendiri Evergrande Group, pengembang properti yang pernah menjadi yang terbesar di dunia. Keputusan itu menutup salah satu babak paling dramatis dalam sejarah korporasi China sekaligus memunculkan pertanyaan besar: berapa sebenarnya kekayaan yang pernah ia kumpulkan sebelum semuanya runtuh?
Jejak Kekayaan di Puncak Kejayaan
Hui Ka Yan pernah berada di puncak daftar orang terkaya. Pada 2017, Forbes menempatkannya sebagai orang terkaya di China dengan kekayaan sekitar 42,5 miliar dolar AS, setara lebih dari Rp600 triliun dengan kurs saat itu. Kekayaan itu nyaris seluruhnya bersumber dari saham Evergrande yang ia kendalikan, perusahaan dengan portofolio proyek di lebih dari 280 kota dan penjualan rumah yang pernah menembus ratusan miliar yuan per tahun. Pada periode yang sama, harga saham Evergrande di Bursa Hong Kong mengalami kenaikan lebih dari 400 persen dalam dua tahun, mengerek valuasi perusahaan ke level tertinggi sepanjang sejarah.
Namun, puncak itu runtuh dalam waktu singkat. Sejak 2021, Evergrande mulai mengalami krisis likuiditas yang parah. Total utangnya, menurut laporan keuangan yang diaudit, menembus sekitar 2,4 triliun yuan atau setara Rp4.700 triliun, menjadikannya salah satu kasus gagal bayar korporasi terbesar yang pernah tercatat di dunia. Rasio utang terhadap aset perusahaan berada di kisaran 90 persen, jauh di atas ambang aman industri properti yang umumnya dipatok di bawah 70 persen.
Krisis Utang dan Runtuhnya Kepercayaan Pasar
Akar masalah Evergrande sebenarnya sudah terlihat sejak lama. Model bisnisnya bertumpu pada ekspansi agresif yang dibiayai utang besar-besaran. Ketika pemerintah China menerapkan kebijakan “tiga garis merah” (three red lines) pada 2020 untuk membatasi pinjaman pengembang properti, Evergrande kehilangan akses pembiayaan baru sementara penjualan rumah mulai melambat. Kombinasi itu memicu capital outflow dari sektor properti, baik oleh investor domestik maupun asing, dan menyeret obligasi serta saham perusahaan ke jurang kejatuhan.
Dampaknya tidak berhenti pada Evergrande. Kasus ini ikut mengguncang sentimen pasar terhadap seluruh sektor properti China, yang menyumbang sekitar seperempat aktivitas ekonomi negara itu. Indeks properti di bursa China dan Hong Kong tercatat mengalami penurunan berturut-turut sepanjang 2021 hingga 2023, sementara banyak pengembang lain menyusul dengan restrukturisasi utang masing-masing. Para ekonom menyebut kejatuhan Evergrande sebagai cermin rapuhnya fundamental sektor yang selama dua dekade menjadi mesin pertumbuhan ekonomi China.
Di Satu Sisi Keadilan, Di Sisi Lain Risiko Sistematik
Di satu sisi, vonis seumur hidup bagi Hui Ka Yan dipandang sebagai penegakan hukum yang tegas. Pengadilan menilai ia terbukti terlibat dalam praktik pengumpulan dana ilegal, penyuapan, dan penyalahgunaan aset perusahaan yang merugikan kreditor serta pembeli rumah. Hukuman ini juga menjadi sinyal keras pemerintah China untuk memberantas praktik korupsi di sektor properti. Sejumlah aset pribadi dan korporasi miliknya telah disita untuk membantu memulihkan kerugian pembeli rumah yang proyeknya terbengkalai, termasuk proses restrukturisasi yang kini berjalan di bawah pengawasan pengadilan.
Di sisi lain, para analis mengingatkan bahwa menghukum pendiri tidak otomatis menyelesaikan persoalan mendasar. Proses kebangkrutan Evergrande masih berlarut dengan ribuan kreditor yang memperebutkan klaim senilai triliunan rupiah. Perbankan China yang terpapar utang properti juga masih harus menyerap kerugian besar, yang berpotensi membebani likuiditas sistem keuangan. Proyeksi pertumbuhan ekonomi China pun terus direvisi turun seiring lemahnya pasar properti, sehingga dampak kasus ini diprediksi masih terasa beberapa tahun ke depan.
Proyeksi dan Pelajaran bagi Pasar
Ke depan, para ekonom memperkirakan sektor properti China akan memasuki fase penyesuaian panjang. Valuasi aset properti diproyeksikan baru mencapai titik stabil dalam dua hingga tiga tahun dengan syarat pemerintah terus menopang permintaan dan memperbaiki tata kelola pengembang. Bagi investor, kasus ini menjadi pengingat bahwa lonjakan harga aset yang tidak ditopang fundamental sehat berisiko mengalami koreksi tajam. Diversifikasi portofolio dan pemantauan rasio utang emiten menjadi prinsip yang tidak bisa ditawar, tanpa diartikan sebagai rekomendasi untuk membeli atau menjual instrumen tertentu.
Bagi pembaca awam, istilah seperti likuiditas (kemampuan perusahaan membayar kewajiban jangka pendek), capital outflow (arus dana keluar dari suatu sektor atau negara), dan valuasi (penilaian kewajaran harga aset) adalah kunci memahami kasus ini. Kisah Hui Ka Yan, dari orang terkaya di China menjadi terdakwa dengan vonis seumur hidup, memberi pelajaran berharga: kekayaan yang tumbuh terlalu cepat tanpa tata kelola yang baik bisa menjadi bom waktu, baik bagi perusahaan, kreditor, maupun pembeli rumah yang menjadi korban paling rentan.
Comments (0)