Harga Properti Residensial Naik Tipis di Tengah Lesunya Penjualan

Berdasarkan data Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dirilis Bank Indonesia (BI) per triwulan II 2026, pasar properti residensial di Indonesia menunjukkan sinyal stagnasi. Indeks harga properti residensial di pasar primer hanya mengalami kenaikan tipis secara tahunan (year-on-year/yoy), sementara penjualan rumah masih seret. Kondisi ini mencerminkan dinamika yang kompleks antara sisi pasokan dan permintaan, serta ekspektasi pelaku pasar terhadap arah kebijakan ekonomi ke depan.

Kenaikan Harga yang Terbatas: Refleksi Daya Beli yang Melemah

Data SHPR BI mencatat bahwa pada triwulan II 2026, harga properti residensial di pasar primer tumbuh di bawah 2% secara year-on-year. Angka ini jauh lebih rendah dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya yang mencapai 3,5%. Kenaikan tipis ini terutama terjadi pada segmen rumah tipe menengah (36-70 meter persegi), yang biasanya menjadi penopang pasar properti. Namun, pertumbuhan harga yang melambat ini tidak serta-merta mendorong peningkatan volume transaksi.

Di satu sisi, kenaikan harga yang tipis dapat diartikan sebagai kabar baik bagi calon pembeli karena beban finansial tidak bertambah signifikan. Namun, di sisi lain, hal ini justru mengindikasikan lemahnya daya beli masyarakat. Berdasarkan data BPS, indeks keyakinan konsumen (IKK) pada Mei 2026 berada di level 118,4, turun dari 121,2 pada bulan sebelumnya. Artinya, meskipun inflasi terkendali, masyarakat cenderung menahan diri untuk melakukan pembelian besar seperti rumah, terutama karena ketidakpastian pendapatan dan suku bunga kredit yang masih tinggi.

“Pasar properti sedang mengalami fase konsolidasi. Kenaikan harga yang tipis adalah hasil dari tekanan permintaan yang lemah, bukan karena kelebihan pasokan. Developer lebih memilih menahan harga daripada menurunkan harga secara drastis, karena biaya produksi seperti tanah dan material bangunan masih tinggi,” ujar Anton Sitorus, pengamat properti dari Universitas Indonesia.

Lesunya Penjualan: Faktor Musiman dan Struktural

Penjualan rumah pada triwulan II 2026 tercatat mengalami penurunan sebesar 8,2% dibandingkan triwulan sebelumnya (quarter-to-quarter), dan hanya tumbuh 1,1% secara tahunan. Angka ini jauh di bawah pertumbuhan triwulan II 2025 yang mencapai 4,3%. Beberapa pengembang besar seperti PT Ciputra Development dan PT Summarecon Agung melaporkan bahwa tingkat pra-penjualan (marketing sales) mereka stagnan, bahkan ada yang turun hingga 5% di semester pertama 2026.

Secara musiman, triwulan II memang biasanya lebih sepi karena banyak calon pembeli menunggu momen Lebaran dan tahun ajaran baru. Namun, secara struktural, ada beberapa faktor yang menghambat akselerasi penjualan. Pertama, suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) rata-rata masih berada di level 9,5% - 10%, yang membuat cicilan terasa berat bagi kelas menengah. Kedua, kebijakan Loan to Value (LTV) yang dilonggarkan oleh BI pada awal tahun 2026 belum efektif mendorong permintaan karena bank masih menerapkan seleksi ketat terhadap calon debitur.

Pro: Suku bunga KPR yang tinggi memang menjadi penghambat utama. Namun, kontra: bank juga harus menjaga rasio kredit bermasalah (non-performing loan/NPL) yang mulai meningkat di sektor properti, mencapai 3,1% pada April 2026. Oleh karena itu, pelonggaran LTV saja tidak cukup tanpa diiringi penurunan suku bunga acuan.

Proyeksi ke Depan: Masih Ada Harapan di Semester Kedua

Meskipun data triwulan II 2026 menunjukkan tren yang lesu, beberapa ekonom optimistis bahwa pasar properti akan berangsur membaik pada semester kedua. Bank Indonesia diperkirakan akan mempertahankan suku bunga acuan (BI-Rate) di level 5,75% hingga akhir tahun, namun ada peluang penurunan 25 basis poin pada kuartal IV jika inflasi terus terkendali. Penurunan suku bunga acuan akan berdampak pada penurunan suku bunga KPR, yang pada akhirnya dapat meningkatkan daya beli.

Selain itu, pemerintah terus menggenjot pembangunan infrastruktur, seperti jalan tol dan transportasi massal, yang akan membuka kawasan-kawasan baru di sekitar kota besar. Hal ini dapat mendorong permintaan rumah di daerah penyangga, seperti Bodetabek, yang harganya lebih terjangkau. Namun, perlu diingat bahwa pasar properti memiliki siklus yang panjang, dan pemulihan tidak akan terjadi secara instan.

Di satu sisi, fundamental ekonomi Indonesia masih solid dengan pertumbuhan PDB triwulan II 2026 yang diproyeksikan mencapai 5,1% (yoy). Di sisi lain, sentimen pasar global yang tidak menentu, terutama akibat konflik dagang dan kebijakan moneter ketat di Amerika Serikat, dapat memicu capital outflow dan menekan nilai tukar rupiah. Jika rupiah melemah, harga bahan bangunan impor akan naik, yang bisa kembali mendorong kenaikan harga properti, namun dengan daya beli yang tetap lemah.

Secara keseluruhan, pasar properti residensial pada triwulan II 2026 berada dalam fase wait-and-see. Developer cenderung menahan peluncuran proyek baru, sementara calon pembeli menunggu momentum yang lebih menguntungkan. Kenaikan harga yang tipis dan penjualan yang seret adalah dua sisi mata uang yang sama: belum ada katalis kuat untuk menggerakkan pasar. Para pelaku pasar diharapkan mencermati kebijakan BI dan pemerintah pada semester kedua, karena keputusan tersebut akan menentukan arah tren properti hingga akhir tahun.