lukman-hakim
Berdasarkan data kebutuhan perumahan di Sulawesi Selatan per 2026, tercatat 430 ribu keluarga di provinsi ini belum memiliki rumah sendiri. Angka tersebut merepresentasikan defisit hunian, atau backlog perumahan, yakni selisih antara jumlah rumah yang tersedia dengan jumlah keluarga yang membutuhkan tempat tinggal. Dari 24 kabupaten dan kota di Sulawesi Selatan, Kota Makassar dan Kabupaten Bone tercatat sebagai dua wilayah dengan kebutuhan hunian tertinggi, sementara daerah lain menunjukkan tren kebutuhan yang relatif lebih rendah namun tetap mengalami kenaikan year-on-year.
Makassar dan Bone: Episentrum Defisit Hunian
Sebagai ibu kota provinsi, Makassar menghadapi tekanan terbesar akibat arus urbanisasi yang tidak pernah surut. Ribuan pendatang dari daerah penyangga masuk setiap tahun untuk bekerja dan menempuh pendidikan, sehingga permintaan hunian tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan pasokan rumah baru. Harga lahan yang tinggi dan semakin langkanya lahan kosong membuat pengembang lebih banyak mengarahkan proyek ke hunian vertikal, tetapi biaya konstruksi yang mahal ikut mendorong harga jual ke level yang sulit dijangkau masyarakat berpenghasilan rendah. Kondisi ini membuat sebagian warga memilih tinggal di permukiman padat dengan kualitas hunian di bawah standar.
Kabupaten Bone menghadirkan cerita yang berbeda. Kebutuhan perumahan di sana lebih banyak dipicu oleh pertumbuhan jumlah keluarga baru serta banyaknya rumah eksisting yang belum memenuhi standar kelayakan hunian. Sebagian besar rumah di kawasan pedesaan masih memiliki kondisi fisik yang rentan, sehingga kebutuhan perbaikan dan pembangunan ulang ikut memperbesar angka backlog. Dengan kata lain, dua wilayah tersebut mewakili dua tipe persoalan yang berbeda: kelangkaan pasokan di perkotaan dan rendahnya kualitas hunian di pedesaan.
Dua Sisi: Ruang Perbaikan dan Tekanan Fundamental
Pro: Sejumlah fundamental memberi ruang bagi perbaikan. Suku bunga acuan Bank Indonesia yang berada dalam tren penurunan berpotensi menekan biaya kredit pemilikan rumah (KPR), sehingga daya beli masyarakat terhadap hunian baru berpeluang mengalami kenaikan. Program rumah bersubsidi yang dijalankan pemerintah pusat dan daerah juga terus berjalan, dengan target penambahan pasokan hunian baru yang diproyeksikan tumbuh dua digit dalam beberapa tahun ke depan. Indeks harga properti di Makassar tercatat relatif stabil, dan sejumlah pengamat menilai valuasi properti di kota ini belum mengalami overheating dibandingkan kota-kota besar lain di Indonesia.
Kontra: Di sisi lain, tekanan fundamental masih besar. Daya beli masyarakat belum pulih sepenuhnya karena inflasi kebutuhan pokok dan biaya transportasi masih menggerus pendapatan riil. Likuiditas perbankan juga menghadapi tantangan; rasio kredit terhadap simpanan perbankan nasional berada pada level yang relatif tinggi, sehingga ruang ekspansi penyaluran KPR menjadi terbatas. Jika terjadi capital outflow akibat memburuknya sentimen pasar global, suku bunga berisiko kembali naik dan menghambat akses pembiayaan perumahan. Pengembang kecil pun menghadapi kendala perizinan serta fluktuasi harga material, sehingga pasokan rumah baru berpotensi tumbuh lebih lambat dari proyeksi.
Proyeksi dan Tantangan ke Depan
Memperhatikan tren demografi dan urbanisasi, kebutuhan hunian di Sulawesi Selatan diproyeksikan tetap meningkat sekitar 3 hingga 5 persen per tahun dalam satu dekade mendatang. Tanpa percepatan pasokan, kesenjangan antara kebutuhan dan ketersediaan rumah akan semakin melebar, dan angka 430 ribu unit berisiko menjadi semakin besar. Sebaliknya, jika pembangunan berjalan sesuai target, pemerintah daerah dapat menekan backlog secara bertahap sebesar 8 hingga 10 persen per tahun.
Solusi jangka panjang menuntut kolaborasi antara pemerintah daerah, pengembang, dan perbankan. Perbaikan infrastruktur transportasi yang menghubungkan Makassar dengan daerah penyangga seperti Maros, Gowa, dan Takalar dapat mendorong pemerataan permukiman, sehingga tekanan terhadap pusat kota mengalami penurunan. Di sisi lain, pengembangan rumah susun sederhana serta percepatan perizinan dinilai mampu menekan biaya produksi hunian baru. Bagi masyarakat, pemahaman mengenai skema pembiayaan dan pengelolaan portofolio keuangan keluarga menjadi penting agar akses terhadap KPR dapat dimanfaatkan secara bijak.
Kesimpulannya, defisit hunian di Sulawesi Selatan merupakan persoalan struktural yang tidak dapat diselesaikan dalam waktu singkat. Di satu sisi, momentum suku bunga dan dukungan kebijakan memberikan harapan; di sisi lain, tekanan daya beli, likuiditas, dan pasokan tetap menjadi hambatan. Keberhasilan mengatasi masalah ini sangat bergantung pada konsistensi kebijakan, kolaborasi lintas pemangku kepentingan, serta kemampuan daerah untuk beradaptasi dengan dinamika ekonomi yang terus berubah.
Comments (0)