Danantara: 9,29 Juta Rumah Tangga Masih Belum Punya Rumah

Berdasarkan data yang dipaparkan Danantara Indonesia pada Agustus 2026, jumlah rumah tangga yang belum memiliki hunian sendiri di dalam negeri tercatat 9,29 juta. Angka itu disampaikan langsung oleh Chief Executive Officer Danantara Indonesia, Rosan Perkasa Roeslani, dalam keterangan yang menegaskan bahwa kebutuhan perumahan masyarakat masih sangat besar dan belum sepenuhnya terlayani oleh pasar maupun program pemerintah.

Untuk memberi skala, 9,29 juta rumah tangga setara dengan sekitar 12,6 persen dari total rumah tangga nasional yang tercatat dalam Sensus Penduduk 2020, yakni 73,97 juta. Artinya, hampir satu dari delapan keluarga di Indonesia masih menempati rumah sewa, rumah orang tua, atau tinggal bersama kerabat lantaran belum memiliki properti sendiri.

Skala Kebutuhan Hunian Nasional

Fenomena ini tidak berdiri sendiri. Ia berjalan paralel dengan tren urbanisasi yang terus meningkat, pertumbuhan penduduk sekitar tiga juta jiwa per tahun, serta pembentukan rumah tangga baru yang diperkirakan mencapai ratusan ribu unit setiap tahunnya. Dengan angka tersebut, kebutuhan hunian baru tahunan atau yang lazim disebut backlog perumahan kerap diproyeksikan berada di kisaran 12 hingga 15 juta unit, dan angka 9,29 juta rumah tangga yang diungkap Danantara menjadi bagian dari gambaran besar itu.

Keterjangkauan menjadi kata kunci. Secara sederhana, keterjangkauan adalah seberapa besar pendapatan rumah tangga mampu menutup harga rumah atau cicilannya. Di kota-kota besar, rasio harga rumah terhadap pendapatan tahunan kerap menembus delapan kali lipat, jauh di atas ambang wajar tiga hingga lima kali yang lazim dipakai lembaga internasional. Akibatnya, banyak keluarga yang secara ekonomi aktif justru memilih menunda pembelian rumah pertama mereka.

Di Satu Sisi: Peluang Bagi Sektor Properti

Dari sisi optimistis, angka 9,29 juta rumah tangga merepresentasikan permintaan yang nyata, bukan sekadar proyeksi. Sektor properti memiliki efek berganda yang kuat: setiap satu unit rumah yang dibangun menyerap tenaga kerja dari sektor konstruksi, semen, baja, keramik, hingga jasa desain dan pengawasan. Industri properti dan konstruksi diketahui menyumbang sekitar 14-16 persen terhadap produk domestik bruto (PDB), sehingga pengurangan backlog dapat menjadi mesin pertumbuhan ekonomi yang berkelanjutan.

Keterlibatan Danantara sebagai pengelola aset negara juga berpotensi memperkuat sisi pembiayaan. Dengan skala aset yang besar, institusi tersebut dapat menyuntikkan likuiditas bagi pengembang dan lembaga pembiayaan perumahan, sekaligus mempercepat pasokan rumah susun maupun rumah tapak untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Apalagi pembelian rumah pertama kerap menjadi pembentuk kekayaan jangka panjang bagi rumah tangga, sekaligus penopang tumbuhnya kelas menengah.

Di Sisi Lain: Daya Beli dan Risiko Makro

Namun, ada pula perspektif yang lebih hati-hati. Pasokan rumah yang besar tidak otomatis berarti keterjangkauan meningkat. Sepanjang harga tanah, bahan bangunan, dan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR) terus naik, selisih antara harga jual dan daya beli masyarakat justru berpeluang melebar. Di sejumlah kota besar bahkan muncul paradoks: unit apartemen kosong melimpah di tengah jutaan keluarga yang belum memiliki rumah, karena harga sewa dan jualnya berada jauh di luar jangkauan.

Risiko makro juga patut dicermati. Tekanan nilai tukar dan potensi capital outflow akibat perbedaan suku bunga global berpotensi memaksa bank sentral menjaga suku bunga acuan tetap tinggi. Imbasnya, bunga KPR ikut terkerek dan cicilan bulanan menjadi lebih berat bagi pembeli pertama. Dengan kata lain, sisi suplai dan sisi permintaan harus berjalan beriringan; pembangunan besar-besaran tanpa dukungan daya beli hanya akan menambah stok rumah yang tidak terbeli.

Proyeksi dan Jalan Tengah

Menimbang dua sisi tersebut, jalan tengah yang realistis adalah kombinasi kebijakan: insentif fiskal bagi pengembang yang membangun rumah murah, percepatan perizinan, pengembangan rumah susun di pusat kota, serta skema pembiayaan yang meringankan cicilan seperti subsidi bunga dan uang muka ringan. Koordinasi antara pemerintah pusat, pemerintah daerah, bank, dan pengembang menjadi prasyarat agar 9,29 juta rumah tangga tersebut tidak sekadar menjadi angka statistik.

Secara proyeksi, apabila rata-rata pembangunan rumah baru dapat dijaga pada kisaran satu juta unit per tahun, kebutuhan 9,29 juta unit secara teoretis dapat dikejar dalam waktu sekitar sembilan tahun, dengan asumsi tidak ada pertambahan backlog baru. Namun proyeksi itu bersifat optimistis dan sangat bergantung pada stabilitas suku bunga, inflasi, dan kepastian regulasi.

Pada akhirnya, data Danantara mengingatkan bahwa sektor perumahan adalah cermin kondisi fundamental ekonomi. Di satu sisi, angka tersebut membuka peluang pertumbuhan yang besar; di sisi lain, ia menuntut kebijakan yang sabar dan terukur. Tanpa perbaikan daya beli, sebesar apa pun pasokan yang dibangun, rumah tetap akan menjadi barang yang sulit dijangkau sebagian besar masyarakat.