Survei BI: Kenaikan Harga Properti Residensial Kuartal II 2026 Masih Terbatas

Berdasarkan data Bank Indonesia per kuartal II 2026, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di pasar primer — yakni rumah yang dijual langsung oleh pengembang — tercatat mengalami kenaikan terbatas sekitar 0,41 persen secara kuartalan (quarter-on-quarter/qtq). Secara tahunan atau year-on-year (yoy), harga properti residensial diperkirakan tumbuh di kisaran 1,68 persen, sedikit lebih rendah dibandingkan kuartal sebelumnya yang berada pada level sekitar 1,74 persen yoy. Hasil survei triwulanan ini memperlihatkan tren moderasi yang telah berlangsung sejak 2024, ketika momentum pemulihan permintaan pascapandemi mulai melemah.

IHPR merupakan indikator yang disusun Bank Indonesia melalui survei terhadap pengembang di sejumlah kota besar, meliputi Jabodetabek, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Makassar, hingga Denpasar. Indeks ini menjadi salah satu rujukan utama untuk membaca sentimen pasar properti, karena menggambarkan keseimbangan antara daya beli masyarakat dan strategi penetapan harga oleh pengembang.

Tren Kenaikan Melambat di Hampir Semua Tipe Rumah

Berdasarkan tipe bangunan, rumah tipe kecil dengan luas di bawah 36 meter persegi mencatat kenaikan harga paling tinggi, yakni sekitar 0,52 persen qtq, ditopang permintaan segmen menengah ke bawah dan program pembiayaan perumahan bersubsidi. Sementara itu, rumah tipe menengah hanya naik 0,38 persen qtq, dan tipe besar justru paling lambat dengan kenaikan 0,27 persen qtq. Pola ini menunjukkan bahwa segmen premium masih tertahan oleh tingginya suku bunga KPR (Kredit Pemilikan Rumah) serta kecenderungan konsumen menunda pembelian aset bernilai besar.

Dari sisi wilayah, kenaikan harga tertinggi terpantau di kawasan penyangga ibu kota seperti Tangerang dan Bekasi, masing-masing di kisaran 0,5 hingga 0,6 persen qtq, seiring pergeseran preferensi hunian ke daerah dengan akses transportasi publik yang membaik. Sebaliknya, sejumlah kota di luar Jawa mencatat kenaikan di bawah 0,3 persen qtq, tertekan pelemahan harga komoditas yang memengaruhi pendapatan masyarakat setempat.

Di Satu Sisi: Stabilitas Menjaga Fundamental Pasar

Di satu sisi, kenaikan harga yang terbatas dapat dibaca sebagai sinyal positif. Pertama, laju harga yang moderat menjaga afordabilitas — kemampuan masyarakat untuk membeli rumah — tetap terjaga, terutama ketika pertumbuhan upah riil hanya berkisar 2 hingga 3 persen per tahun. Kedua, tidak adanya lonjakan harga yang agresif menandakan pasar properti relatif bebas dari risiko bubble atau gelembung harga, sehingga fundamental sektor ini dinilai sehat. Ketiga, bagi perbankan, rasio kredit bermasalah (non-performing loan/NPL) pada segmen KPR yang terjaga di bawah 3 persen memberi ruang bagi penyaluran pembiayaan perumahan yang lebih longgar.

"Kenaikan harga yang landai justru mencerminkan pasar yang rasional. Pengembang menahan kenaikan harga demi menjaga volume penjualan, sementara konsumen mendapat kepastian bahwa valuasi properti tidak lari dari jangkauan pendapatan," ujar seorang ekonom properti dari salah satu lembaga riset di Jakarta.

Di Sisi Lain: Sinyal Permintaan yang Belum Solid

Di sisi lain, tren kenaikan terbatas juga bisa diinterpretasikan sebagai cermin permintaan yang belum sepenuhnya pulih. Penjualan properti residensial di pasar primer pada kuartal II 2026 diperkirakan tumbuh melambat, tertekan kombinasi suku bunga KPR yang masih berada di kisaran 7 hingga 9 persen untuk skema fixed rate tahun awal, serta inflasi bahan bangunan seperti baja dan semen yang naik sekitar 4 persen yoy. Kondisi ini menekan margin pengembang sekaligus membatasi ruang kenaikan harga jual.

Faktor eksternal turut berperan. Ketidakpastian arah kebijakan moneter global berpotensi memicu capital outflow — keluarnya dana asing dari pasar keuangan domestik — yang pada gilirannya menahan ruang penurunan suku bunga acuan. Selama likuiditas perbankan belum melonggar secara signifikan, kontribusi sektor properti terhadap pertumbuhan ekonomi nasional yang diproyeksikan berada di kisaran 5 persen pada 2026 akan tetap terbatas.

Proyeksi Kuartal III 2026 dan Faktor Penentu

Ke depan, arah pasar properti residensial akan sangat ditentukan oleh tiga variabel: lintasan suku bunga acuan, kebijakan insentif fiskal seperti pembebasan PPN untuk rumah tapak, dan keberlanjutan rasio loan-to-value (LTV) yang longgar. Apabila suku bunga acuan bergerak turun pada paruh kedua 2026, kenaikan harga berpotensi kembali ke kisaran 0,5 hingga 0,7 persen qtq dengan volume penjualan yang membaik. Namun, bila sentimen pasar global memburuk, tren moderasi saat ini bisa berlanjut hingga akhir tahun. Bagi pelaku pasar, membaca hasil survei secara berkala menjadi kunci memahami siklus properti, tanpa terjebak pada euforia maupun kekhawatiran yang berlebihan.