Penurunan Penjualan Rumah Subsidi Lebih Dalam

Berdasarkan data BPS/Bank Indonesia/OJK per 30 Juni 2025, sektor perumahan bersubsidi (perumahan yang dibangun dengan dukungan pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan tertentu) di Indonesia mengalami penurunan yang jauh lebih dalam dibandingkan dengan tekanan yang terjadi saat pandemi Covid-19. Hal ini menjadi sorotan, mengingat sektor ini kerap dianggap sebagai salah satu pilar dalam menjaga perputaran ekonomi (aktivitas jual beli barang dan jasa yang berdampak pada lapangan kerja) di tingkat daerah.

Jika dilihat secara year-on-year (perbandingan angka pada periode yang sama di tahun berbeda), volume penjualan rumah subsidi tercatat mengalami penurunan sebesar 48,7% pada semester pertama tahun 2025 dibandingkan dengan semester pertama tahun 2024. Angka ini jauh lebih besar dibandingkan dengan kontraksi (penurunan aktivitas ekonomi) yang terjadi pada semester pertama tahun 2020, di mana volume penjualan rumah subsidi hanya mengalami penurunan sebesar 21,5% year-on-year. Tren (arah pergerakan data dalam jangka waktu tertentu) ini menunjukkan bahwa tekanan terhadap sektor perumahan bersubsidi saat ini tidak bersifat sementara, namun telah berlangsung cukup lama dan melibatkan berbagai faktor ekonomi.

Di satu sisi: Tekanan dari Sisi Permintaan Masyarakat

Di satu sisi, melemahnya daya beli masyarakat menjadi faktor utama yang menekan permintaan. Berdasarkan data BPS, rata-rata upah riil (upah yang telah disesuaikan dengan harga barang) pekerja sektor informal dan formal mengalami penurunan sebesar 2,8% year-on-year per Maret 2025. Penurunan ini berbanding terbalik dengan biaya kepemilikan rumah, di mana cicilan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) bersubsidi masih menjadi beban yang cukup besar bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Tekanan ini semakin diperkuat oleh kebijakan moneter (kebijakan Bank Indonesia untuk mengatur jumlah uang beredar dan suku bunga) yang masih mempertahankan suku bunga acuan di level 6,25% per Juni 2025. Tingkat suku bunga ini berimplikasi langsung terhadap besaran angsuran, sehingga rasio (perbandingan antara dua angka untuk melihat proporsi) cicilan terhadap pendapatan rumah tangga subsidi kerap melampaui batas kelayakan. Di samping itu, sentimen pasar (pandangan dan ekspektasi pelaku ekonomi terhadap kondisi ke depan) masyarakat cenderung berhati-hati akibat meningkatnya harga kebutuhan pokok, yang tercatat naik sebesar 4,17% year-on-year per Mei 2025. Kondisi ini turut melemahkan fundamental (kondisi dasar ekonomi yang berpengaruh jangka panjang) daya beli, sehingga banyak calon pembeli menunda pembelian rumah meski harga rumah subsidi telah ditetapkan oleh pemerintah.

Di sisi lain: Kendala dari Sisi Penawaran dan Arus Dana

Di sisi lain, tekanan tidak hanya berasal dari permintaan, namun juga dari sisi penawaran (jumlah barang atau jasa yang tersedia untuk dijual). Banyak pengembang perumahan bersubsidi menghadapi tantangan likuiditas (kemampuan untuk memenuhi kewajiban jangka pendek dengan aset yang mudah dicairkan). Berdasarkan data OJK, rasio kredit macet (kredit yang tidak mampu dibayar tepat waktu) pada pembiayaan perumahan secara nasional mengalami kenaikan tipis menjadi 2,95% per Maret 2025, namun pembatasan alokasi dana bank untuk sektor properti turut membatasi kemampuan pengembang untuk melanjutkan pembangunan unit baru.

Kondisi ini diperberat oleh fenomena capital outflow (keluarnya dana asing dari pasar dalam negeri ke pasar luar negeri) yang sempat meningkat pada kuartal pertama tahun 2025, sehingga ketersediaan dana jangka panjang di pasar domestik menjadi lebih terbatas. Hal ini berdampak terhadap valuasi (perkiraan nilai suatu aset berdasarkan berbagai faktor ekonomi) proyek perumahan, di mana beberapa proyek terpaksa memperlambat laju pembangunan untuk menjaga rasio keuangan perusahaan. Selain itu, kenaikan biaya konstruksi (biaya untuk membangun rumah) yang tercatat naik sebesar 5,9% year-on-year per April 2025 turut menekan margin (selisih antara pendapatan dan biaya) pengembang, tanpa diimbangi dengan kenaikan harga jual rumah subsidi yang telah diatur.

Proyeksi dan Dampak Terhadap Ekonomi Secara Luas

Melihat kedua sisi tersebut, proyeksi (perkiraan kondisi ekonomi ke depan berdasarkan data saat ini) terhadap pemulihan penjualan rumah subsidi masih menunjukkan tekanan hingga akhir tahun 2025. Berdasarkan pergerakan indeks (ukuran statistik yang menggambarkan perubahan atas suatu kelompok data) penjualan properti bersubsidi, diperkirakan volume penjualan akan tetap berada di bawah rata-rata lima tahun terakhir, dengan potensi penurunan tahunan yang masih berada di kisaran 30% hingga 40% apabila tekanan suku bunga dan daya beli tidak mengalami perbaikan signifikan.

Dampak dari tren ini tidak terbatas pada sektor properti saja. Sektor perumahan bersubsidi memiliki keterkaitan yang luas terhadap industri pendukung, mulai dari bahan bangunan, transportasi, hingga jasa keuangan. Pelemahan sektor ini berpotensi menurunkan perputaran ekonomi di tingkat daerah, serta mempengaruhi kinerja portofolio (kumpulan aset yang dimiliki) lembaga pembiayaan yang memiliki eksposur (keterkaitan terhadap risiko) terhadap KPR subsidi. Namun, perlu dicatat bahwa pelemahan ini juga dapat menekan laju kenaikan harga perumahan secara berlebihan di masa depan, sehingga menciptakan ruang penyesuaian valuasi yang lebih seimbang bagi pasar dalam jangka panjang.

Dengan mempertimbangkan seluruh faktor di atas, dapat disimpulkan bahwa penurunan penjualan rumah subsidi yang terjadi saat ini merupakan hasil akumulasi dari tekanan permintaan dan kendala penawaran secara bersamaan. Kondisi ini berbeda dengan tekanan saat pandemi Covid-19 yang lebih bersifat eksogen (berasal dari luar sistem ekonomi), karena saat ini tekanan bersumber dari fundamental ekonomi domestik, seperti daya beli, likuiditas, dan biaya kepemilikan rumah. Oleh karena itu, pemulihan sektor ini diperkirakan akan membutuhkan waktu yang lebih panjang dibandingkan dengan pemulihan pasca-pandemi, meski peran sektor ini tetap penting bagi stabilitas ekonomi Indonesia ke depan.