Pemerintah Perluas Basis Pajak 2027, Juragan Kontrakan Jadi Bidikan

Berdasarkan data Kementerian Keuangan per akhir 2024, rasio perpajakan (tax ratio) Indonesia tercatat sekitar 10,08 persen terhadap produk domestik bruto (PDB), mengalami penurunan dari 10,31 persen pada 2023 dan tertinggal jauh dari rata-rata negara OECD yang menembus 33-34 persen. Kondisi ini mendorong pemerintah menyiapkan strategi ekstensifikasi, yakni perluasan basis pemungutan pajak, yang dijadwalkan berlaku efektif pada 2027. Salah satu kelompok yang masuk radar otoritas fiskal adalah pemilik usaha rumah kontrakan, segmen yang selama ini dinilai belum berkontribusi optimal terhadap penerimaan negara meskipun nilai ekonominya terus mengalami kenaikan seiring laju urbanisasi.

Data Badan Pusat Statistik (BPS) menunjukkan hampir 10 persen rumah tangga Indonesia tinggal di hunian sewa atau kontrakan, dengan konsentrasi tertinggi di kawasan urban seperti Jabodetabek, Surabaya, dan Bandung. Sementara itu, penerimaan perpajakan 2024 terealisasi di kisaran Rp2.153 triliun atau sekitar 93 persen dari target APBN, sehingga tekanan untuk menggali sumber penerimaan baru menguat menjelang 2027.

Mengapa Segmen Kontrakan Masuk Radar Fiskal

Secara fundamental, usaha persewaan properti sebenarnya telah memiliki payung regulasi, yakni Pajak Penghasilan (PPh) final Pasal 4 ayat 2 dengan tarif 10 persen dari penghasilan bruto sewa tanah dan/atau bangunan. Masalahnya, tingkat kepatuhan (compliance rate) di segmen ini diyakini rendah karena mayoritas transaksi berlangsung tunai dan tidak terdokumentasi secara formal. Otoritas pajak memperkirakan potensi penerimaan yang belum tergali dari ekonomi informal, termasuk persewaan hunian, mencapai puluhan triliun rupiah per tahun.

Implementasi sistem administrasi perpajakan Coretax yang berjalan penuh sejak 2025 menjadi tulang punggung rencana ini. Sistem tersebut memungkinkan pemadanan data kepemilikan aset, arus transaksi perbankan, dan pelaporan Surat Pemberitahuan (SPT) secara otomatis, sehingga pemilik kontrakan dengan puluhan pintu yang selama ini tidak terpetakan akan lebih mudah teridentifikasi.

Di Satu Sisi: Penguatan Penerimaan dan Keadilan

Dari perspektif pro, perluasan basis pajak ke segmen kontrakan memiliki justifikasi keadilan vertikal: pihak yang memperoleh penghasilan dari aset produktif semestinya berkontribusi proporsional terhadap penerimaan negara. Jika diasumsikan terdapat sekitar 3 juta unit kontrakan dengan tarif sewa rata-rata Rp1,5 juta per bulan, nilai ekonomi segmen ini diperkirakan menembus Rp54 triliun per tahun. Dengan tarif efektif 10 persen, potensi penerimaan tambahan dapat mencapai Rp5,4 triliun, angka yang cukup signifikan untuk menambal defisit anggaran yang dipatok di kisaran 2,5 persen terhadap PDB.

Langkah ini juga sejalan dengan tren global di mana otoritas pajak berbagai negara memperketat pengawasan terhadap ekonomi informal. Kepatuhan yang membaik pada akhirnya memperkuat fundamental fiskal, menjaga kepercayaan investor, serta meredam risiko capital outflow yang kerap dipicu keraguan terhadap keberlanjutan anggaran.

Di Sisi Lain: Risiko Ekses bagi Pasar Sewa

Namun, di sisi lain, kalangan pengamat properti mengingatkan potensi ekses berupa pengalihan beban pajak (tax shifting) kepada penyewa. Apabila pemilik kontrakan menaikkan tarif sewa 5-10 persen untuk mengompensasi kewajiban pajak, kelompok berpenghasilan rendah seperti pekerja migran, mahasiswa, dan buruh harian akan menanggung dampak paling berat. Inflasi komponen perumahan yang tercatat BPS di kisaran 0,5-1 persen year-on-year berpotensi terkerek naik.

Kontra lainnya datang dari sisi administrasi. Tidak semua pemilik kontrakan adalah pengusaha besar; banyak di antaranya pensiunan atau keluarga kecil dengan satu hingga dua pintu yang menggantungkan pendapatan dari sewa. Tanpa ambang batas (threshold) penghasilan yang jelas, kebijakan ini berisiko menimbulkan beban kepatuhan yang tidak proporsional dan justru mendorong sebagian pelaku kembali bersembunyi di ekonomi bawah tanah.

Proyeksi 2027 dan Sentimen Pasar

Menjelang implementasi, sentimen pasar properti diperkirakan bergerak hati-hati. Indeks harga properti residensial Bank Indonesia yang tumbuh moderat di kisaran 1,5-2 persen year-on-year bisa mengalami perlambatan sesaat jika investor ritel menunda penambahan portofolio unit sewa. Meski demikian, dalam jangka menengah, formalisasi segmen ini justru berpotensi memperbaiki valuasi aset karena arus pendapatan menjadi tercatat dan bankable, sehingga memudahkan pemilik mengakses pembiayaan perbankan dengan agunan yang lebih likuid.

Pada akhirnya, keberhasilan kebijakan ini akan sangat ditentukan oleh desain tarif, ambang batas penghasilan kena pajak, serta kesiapan infrastruktur Coretax. Proyeksi rasio perpajakan menuju 11-12 persen terhadap PDB hanya realistis apabila ekstensifikasi dibarengi kemudahan administrasi dan kepastian hukum. Bagi pelaku usaha kontrakan, masa transisi dua tahun ke depan menjadi jendela penting untuk merapikan pembukuan sebelum mesin pengawasan pajak beroperasi penuh pada 2027.