Pedestrian Bawah Tanah Bundaran HI Rp 200 Miliar, Ini Dampaknya

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per Agustus 2026, perekonomian DKI Jakarta tumbuh sekitar 4,9 persen secara year-on-year, dengan sektor transportasi dan pergudangan menjadi salah satu penopang utama aktivitas ekonomi ibu kota. Di tengah tren pemulihan mobilitas perkotaan, PT MRT Jakarta (Perseroda) melanjutkan ekspansi infrastruktur dengan membangun ruang multifungsi alias extended concourse di Stasiun MRT Bundaran HI yang menghabiskan anggaran sekitar Rp 200 miliar. Proyek ini dirancang untuk menghubungkan stasiun dengan sejumlah bangunan di kawasan pusat bisnis tersebut, sekaligus mengubah fungsi area itu dari sekadar titik transit menjadi simpul aktivitas ekonomi.

Apa Itu Extended Concourse dan Mengapa Dibangun?

Bagi pembaca awam, extended concourse adalah perluasan area penghubung di dalam stasiun yang selama ini hanya berfungsi sebagai jalur keluar-masuk penumpang. Pada proyek ini, ruang tersebut diperluas menjadi area multifungsi yang terhubung langsung dengan gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, dan hotel di sekitar Bundaran HI. Dengan kata lain, penumpang MRT tidak perlu lagi naik ke permukaan untuk berpindah dari satu gedung ke gedung lain, sehingga risiko kecelakaan lalu lintas menurun dan waktu tempuh pejalan kaki menjadi lebih singkat.

Dari sisi fundamental, proyek ini sejalan dengan konsep transit-oriented development (TOD), yakni pendekatan pembangunan kota yang memusatkan aktivitas di sekitar stasiun transportasi massal. Bank Indonesia dalam berbagai kajiannya mencatat bahwa kawasan berbasis TOD cenderung mengalami kenaikan nilai properti hingga dua digit pada beberapa tahun pertama operasional, meskipun besaran pastinya bergantung pada lokasi dan pasokan lahan. Stasiun Bundaran HI sendiri merupakan salah satu stasiun tersibuk di jaringan MRT Jakarta dengan volume penumpang harian yang konsisten berada di peringkat teratas, sehingga potensi pemanfaatannya dinilai besar.

Di Satu Sisi: Konektivitas, Valuasi Properti, dan Likuiditas Kawasan

Pro: pembangunan ini dinilai mampu meningkatkan konektivitas antar bangunan di pusat bisnis utama Jakarta. Bagi pekerja kantoran yang setiap hari berpindah dari stasiun ke menara perkantoran, pedestrian bawah tanah memberikan kenyamanan dan keamanan, terutama di musim hujan ketika trotoar permukaan kerap tergenang. Hal itu berpotensi mendorong kenaikan okupansi gedung perkantoran serta belanja konsumen di pusat perbelanjaan yang terhubung, yang pada akhirnya menopang pendapatan daerah dari sektor perdagangan dan jasa.

Pengalaman kota-kota besar di dunia menunjukkan bahwa konektivitas bawah tanah dapat mendorong indeks harga properti di sekitarnya. Apabila valuasi lahan dan gedung di kawasan Bundaran HI mengalami kenaikan, investor domestik maupun asing berpeluang menambah portofolio properti mereka di area tersebut. Kenaikan valuasi itu juga memperluas basis pajak daerah, sehingga secara jangka panjang proyek ini berpotensi menjadi investasi yang menguntungkan pemerintah provinsi. Di tengah ketidakpastian ekonomi global yang berisiko memicu capital outflow, proyek infrastruktur domestik justru kerap menjadi daya tarik tersendiri bagi dana jangka panjang.

Di Sisi Lain: Efisiensi Anggaran dan Risiko Pembengkakan Biaya

Kontra: anggaran Rp 200 miliar bukan angka yang kecil di tengah keterbatasan fiskal daerah. Sejumlah pengamat mengingatkan bahwa proyek bawah tanah di Indonesia memiliki catatan pembengkakan biaya akibat kondisi tanah, pergeseran utilitas, dan kendala teknis lainnya. Jika realisasi biaya melampaui proyeksi awal, beban akan ditanggung badan usaha milik daerah dan pada akhirnya memengaruhi kesehatan laporan keuangan perseroan. Rasio biaya terhadap manfaat proyek pun baru bisa dihitung secara akurat setelah operasional berjalan, bukan saat konstruksi dimulai.

Selain itu, muncul pertanyaan tentang prioritas belanja daerah. Pemerintah provinsi saat ini juga mengalokasikan anggaran besar untuk pengendalian banjir dan perbaikan kualitas udara. Sebagian kalangan menilai dana Rp 200 miliar itu bisa dialihkan ke program yang dampaknya lebih langsung dirasakan masyarakat berpenghasilan rendah, seperti perbaikan permukiman atau perluasan angkutan umum di wilayah pinggiran. Namun, argumen tersebut perlu diimbangi dengan catatan bahwa extended concourse juga melayani publik secara luas, karena area ini akan menjadi ruang semi-publik yang dapat dimanfaatkan pejalan kaki umum, bukan hanya pekerja kantoran.

Sentimen Pasar dan Proyeksi ke Depan

Dari perspektif sentimen pasar, pengumuman proyek ini berpotensi menjadi katalis positif bagi persepsi investor terhadap pengelolaan transportasi publik di Jakarta. Namun, dampak ekonomi yang signifikan baru akan terlihat setelah proyek beroperasi penuh, yang biasanya memakan waktu satu hingga dua tahun sejak konstruksi dimulai. Para analis umumnya menyarankan pemangku kepentingan untuk mencermati realisasi biaya, jadwal penyelesaian, dan tingkat utilisasi area baru tersebut sebelum menilai keberhasilan proyek.

Proyeksi jangka panjang tetap bergantung pada sejumlah variabel: keberlanjutan pendanaan, kemampuan menarik mitra komersial di dalam area multifungsi, serta integrasi dengan moda transportasi lain seperti TransJakarta dan kereta bandara. Apabila seluruh variabel itu berjalan sesuai rencana, extended concourse Bundaran HI berpotensi menjadi contoh bagaimana infrastruktur transit menciptakan nilai ekonomi baru di tengah kota. Sebaliknya, bila eksekusi berjalan lambat, proyek ini bisa menjadi pengingat bahwa investasi besar tanpa perencanaan operasional yang matang hanya menghasilkan aset yang kurang produktif. Pada akhirnya, keberhasilan proyek Rp 200 miliar ini tidak diukur dari bangunan fisiknya semata, melainkan dari seberapa besar masyarakat dan dunia usaha merasakan manfaatnya, serta seberapa transparan setiap rupiah anggaran dipertanggungjawabkan kepada warga Jakarta.