MRT Jakarta Siapkan 24 Area Komersial di Stasiun Bundaran HI

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik per triwulan II-2026, mobilitas penduduk Jabodetabek terus mengalami kenaikan seiring pulihnya aktivitas perkantoran dan sektor jasa setelah masa pandemi. Di tengah tren tersebut, PT MRT Jakarta mengambil langkah ekspansi dengan menyiapkan 24 area multifungsi di Stasiun Bundaran HI yang berada pada jalur bawah tanah. Total ruang yang dialokasikan mencapai 4.439 meter persegi, sebuah angka yang setara dengan hampir separuh luas lapangan sepak bola, dan akan difungsikan untuk kebutuhan ritel, food and beverage (F&B), serta layanan penunjang bagi para pengguna MRT.

Ruang Multifungsi di Bawah Tanah

Kehadiran 24 area komersial ini menandai perubahan fungsi stasiun dari sekadar titik transit menjadi destinasi. Konsep semacam ini dikenal dengan istilah transit-oriented development (TOD), yakni pengembangan kawasan yang mengintegrasikan transportasi publik dengan ruang ekonomi dan hunian. Pada stasiun bawah tanah, tantangan utamanya adalah sirkulasi udara, pencahayaan, dan sistem keselamatan kebakaran, sehingga setiap tenant yang masuk harus memenuhi standar operasional yang ketat. Pengguna MRT yang setiap harinya melintasi Bundaran HI diproyeksikan menjadi pasar alami bagi gerai-gerai baru tersebut, mulai dari kedai kopi, toko serba ada, hingga layanan keuangan dan logistik.

Strategi Pendapatan Non-Tiket

Langkah ini sejalan dengan strategi global operator kereta perkotaan untuk memperbesar porsi pendapatan di luar penjualan tiket, atau yang lazim disebut non-farebox revenue. Di berbagai kota dunia, porsi pendapatan non-tiket dapat mencapai 20 hingga 30 persen dari total pendapatan operator, sebuah rasio yang menjadi acuan bagi MRT Jakarta dalam memperkuat fundamental keuangan perusahaan. Dengan likuiditas operasional yang lebih sehat, perusahaan diharapkan tidak terlalu bergantung pada suntikan modal pemerintah dalam jangka panjang. Selain itu, keberadaan ritel di dalam stasiun berpotensi meningkatkan frekuensi kunjungan penumpang pada jam non-puncak, yang pada akhirnya mendukung pertumbuhan volume penumpang secara year-on-year.

Dua Sisi: Peluang dan Tantangan

Di satu sisi, pengembangan area komersial ini memperkuat daya tarik transportasi massal dan menciptakan ekosistem ekonomi baru di sekitar kawasan Bundaran HI. Sentimen pasar terhadap proyek ini cenderung positif, mengingat lokasi stasiun berada di jantung distrik bisnis dengan nilai sewa premium. Para pelaku usaha ritel dapat memanfaatkan arus pengunjung yang stabil, sementara pengguna MRT mendapatkan kemudahan akses terhadap kebutuhan sehari-hari tanpa harus keluar dari stasiun.

Di sisi lain, terdapat sejumlah tantangan yang tidak bisa diabaikan. Pertama, persaingan dengan pusat perbelanjaan besar di sekitar Bundaran HI yang sudah mapan dapat menekan tingkat okupansi tenant. Kedua, biaya operasional stasiun bawah tanah, termasuk listrik untuk ventilasi dan pendingin udara, relatif lebih tinggi dibandingkan stasiun layang, sehingga margin keuntungan sewa bisa tergerus. Ketiga, realisasi proyeksi pendapatan sangat bergantung pada kemampuan manajemen dalam memilih komposisi tenant yang tepat antara ritel, F&B, dan layanan jasa.

Pengamat transportasi perkotaan menilai bahwa kunci keberhasilan komersialisasi stasiun bukan hanya pada jumlah tenant, melainkan pada kualitas pengalaman pengguna dan integrasi dengan moda lain. Jika pengelolaan kurang hati-hati, area komersial justru dapat menimbulkan kemacetan pejalan kaki di jam sibuk dan menurunkan tingkat pelayanan.

Proyeksi dan Dampak Ekonomi

Dengan mengacu pada valuasi sewa ritel kawasan pusat bisnis Jakarta, potensi pendapatan tahunan dari 24 area komersial ini diperkirakan mencapai puluhan miliar rupiah, meski angka pasti baru akan terlihat setelah proses lelang tenant rampung. Kontribusi terhadap perekonomian juga mencakup penciptaan lapangan kerja baru di sektor ritel dan jasa, sejalan dengan proyeksi pertumbuhan sektor transportasi dan pergudangan yang menurut BPS mengalami kenaikan di atas rata-rata pertumbuhan ekonomi nasional.

Namun, para analis mengingatkan bahwa proyeksi optimistis tersebut perlu dibandingkan dengan risiko capital outflow pada sektor properti komersial jika suku bunga acuan Bank Indonesia kembali naik. Kenaikan suku bunga akan mendorong investor mengalihkan portofolio ke instrumen yang lebih aman, sehingga minat terhadap penyewaan ruang komersial bisa melambat. Oleh karena itu, struktur kontrak sewa yang fleksibel dan insentif bagi tenant jangka panjang menjadi faktor penting yang menentukan tingkat keberhasilan komersialisasi stasiun ini.

Secara keseluruhan, inisiatif MRT Jakarta untuk menghadirkan 24 area multifungsi seluas 4.439 meter persegi di Stasiun Bundaran HI merupakan langkah strategis yang patut diapresiasi, sekaligus menjadi uji nyata kemampuan operator dalam mengelola aset di bawah tanah. Keberhasilan proyek ini akan menjadi tolok ukur bagi pengembangan komersial di stasiun-stasiun MRT fase berikutnya, dan pada akhirnya menentukan apakah transportasi massal Jakarta mampu berdiri di atas kakinya sendiri secara finansial tanpa mengorbankan kenyamanan penumpang.