Harga Properti Residensial Naik Terbatas, Fundamental Permintaan Masih Menopang

Berdasarkan data Bank Indonesia per Juli 2026, Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) di pasar primer mengalami kenaikan 1,68% secara year-on-year (yoy) — yakni perbandingan terhadap periode yang sama tahun sebelumnya — pada kuartal II 2026. Angka ini hanya sedikit lebih tinggi dari 1,61% (yoy) pada kuartal I 2026. Secara triwulanan atau quarter-to-quarter (qtq), indeks bergerak naik 0,52%, melanjutkan tren pertumbuhan moderat yang telah berlangsung sejak 2023. Hasil Survei Harga Properti Residensial (SHPR) tersebut menegaskan satu hal: pasar perumahan masih tumbuh, tetapi lajunya tertahan.

Survei triwulanan bank sentral ini mencakup pengembang dan konsumen di kota-kota besar, antara lain Jabodetabek, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, dan Makassar. Kenaikan harga terutama bersumber dari melonjaknya biaya bahan bangunan seperti semen, baja, dan keramik yang naik rata-rata 4%-6% dalam setahun terakhir, ditambah kenaikan upah pekerja konstruksi dan harga tanah di kawasan penyangga.

Segmen Rumah Kecil Memimpin Kenaikan

Dari sisi segmen, rumah tipe kecil dengan luas bangunan di bawah 36 meter persegi mencatat kenaikan harga tertinggi, sekitar 2,1% (yoy). Sementara itu, tipe menengah dan tipe besar masing-masing tumbuh 1,5% dan 1,2%. Pola ini mencerminkan permintaan dari pekerja muda dan keluarga baru yang lebih sensitif terhadap harga. Secara wilayah, Jabodetabek masih menjadi kontributor terbesar, disusul Surabaya dan Bandung.

Penjualan di pasar primer pada kuartal II 2026 mengalami kenaikan 3,2% (qtq), ditopang promosi pengembang berupa subsidi uang muka, diskon, dan kemudahan cicilan. Insentif PPN ditanggung pemerintah (PPN DTP) untuk rumah tapak dan satuan rumah susun juga masih menjadi katalis positif bagi penyerapan pasar.

Di Satu Sisi: Fundamental Permintaan Masih Menopang

Di satu sisi, fundamental permintaan perumahan nasional masih solid. Kekurangan pasokan atau backlog perumahan — selisih antara kebutuhan dan ketersediaan rumah layak huni — diperkirakan masih berada di kisaran 9,9 juta unit. Pertumbuhan kredit pemilikan rumah (KPR) per Juni 2026 tercatat sekitar 8,4% (yoy), meski melambat tipis dari 9,1% pada periode yang sama tahun lalu.

Dukungan kebijakan juga berlanjut. Pelonggaran rasio pinjaman terhadap nilai agunan atau loan-to-value (LTV) hingga 100% untuk fasilitas KPR pertama memungkinkan konsumen membeli rumah tanpa uang muka. Kebijakan ini menjaga likuiditas pasar primer di tengah kenaikan biaya produksi yang menekan margin pengembang.

"Kenaikan harga yang moderat justru menandakan pasar yang sehat. Pengembang menahan agresivitas demi menjaga penyerapan, sementara konsumen memperoleh kepastian harga yang relatif stabil," ujar seorang pengamat properti di Jakarta.

Di Sisi Lain: Daya Beli dan Biaya Pembiayaan Menahan Laju

Di sisi lain, kenaikan tipis IHPR juga merefleksikan daya beli yang belum sepenuhnya pulih. Dengan suku bunga acuan BI Rate di level 5,75%, bunga KPR tetap (fixed) masih berkisar 6,5%-7,5% pada tiga tahun pertama, sebelum beralih ke bunga mengambang (floating) yang dapat menembus 11%-12%. Lonjakan cicilan pasca-masa fixed menjadi pertimbangan berat bagi kalangan menengah.

Sentimen pasar turut dibayangi ketidakpastian global. Risiko capital outflow dari negara berkembang, rupiah yang sempat menyentuh Rp16.400 per dolar AS pada Mei 2026, serta inflasi bahan pangan menekan pendapatan riil masyarakat. Rasio harga rumah terhadap pendapatan tahunan di kota-kota besar yang diperkirakan di atas 10 kali menunjukkan keterjangkauan (affordability) yang kian menipis.

Proyeksi: Kenaikan Terbatas Berlanjut

Responden survei memproyeksikan harga properti residensial pada kuartal III 2026 kembali mengalami kenaikan terbatas, sekitar 1,7% (yoy). Pengembang diperkirakan tetap mengandalkan strategi promosi ketimbang menaikkan harga jual secara agresif, demi menjaga perputaran portofolio produk dan arus kas perusahaan.

Dari sisi valuasi, pasar properti saat ini berada dalam fase normalisasi: tidak ada indikasi gelembung harga, namun juga belum ada akselerasi berarti. Tren jangka menengah akan sangat ditentukan oleh arah suku bunga, keberlanjutan insentif fiskal, dan pemulihan pendapatan masyarakat. Bagi calon pembeli, keputusan pembelian aset jangka panjang seperti properti idealnya tetap didasarkan pada kemampuan finansial dan analisis yang berimbang, bukan semata pada momentum harga.