Bukan APBD, Trotoar Bawah Tanah Bundaran HI Dibiayai Rp200 Miliar Dana KLB

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per Agustus 2026, inflasi inti Indonesia tercatat stabil di kisaran 2 persen secara year-on-year, sementara indeks keyakinan konsumen masih berada di zona optimistis. Di tengah kondisi makro tersebut, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mengumumkan skema pembiayaan yang tidak lazim untuk proyek infrastruktur publik: pembangunan jalur pejalan kaki bawah tanah di Bundaran HI yang menelan biaya Rp200 miliar dan tidak dibiayai dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD), melainkan dari kontribusi Koefisien Lantai Bangunan (KLB). Proyek ini ditargetkan selesai pada Mei 2027.

Skema Pembiayaan: Apa Itu Kontribusi KLB?

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah rasio antara luas total lantai bangunan terhadap luas lahan yang dimiliki. Secara sederhana, KLB menentukan seberapa tinggi dan masif sebuah gedung boleh dibangun di atas sebidang tanah. Dalam praktik perizinan di Jakarta, pengembang yang ingin membangun lebih besar dari ketentuan dasar dapat memperoleh insentif berupa penambahan KLB, dengan konsekuensi memberikan kontribusi finansial kepada pemerintah daerah. Skema ini lazim disebut sebagai imbalan atas nilai tambah, karena penambahan lantai berarti tambahan nilai properti yang sebagiannya dikembalikan untuk kepentingan publik.

Kontribusi yang terkumpul dari pengembang properti di kawasan Sudirman-Thamrin itulah yang kemudian dialokasikan untuk membiayai fasilitas umum, salah satunya jalur pejalan kaki bawah tanah ini. Nilai Rp200 miliar memang hanya sekitar 0,2 persen dari total APBD DKI Jakarta yang berada di kisaran Rp90 triliun per tahun, tetapi jumlah tersebut tetap signifikan bila dibandingkan dengan anggaran penataan kawasan atau pemeliharaan trotoar pada tahun-tahun sebelumnya. Dengan kata lain, masyarakat memperoleh fasilitas yang dibiayai dari bonus perizinan pembangunan komersial, bukan dari pajak maupun retribusi.

Di Satu Sisi: Solusi Kreatif di Tengah Keterbatasan Fiskal

Di satu sisi, skema ini menunjukkan kreativitas pemerintah daerah dalam membiayai infrastruktur tanpa membebani APBD. Belanja daerah terus menghadapi tekanan struktural, mulai dari kewajiban transfer ke pemerintah pusat, belanja pegawai, hingga subsidi transportasi umum yang nilainya mencapai triliunan rupiah setiap tahun. Dalam kondisi seperti ini, mengandalkan APBD untuk seluruh proyek publik menjadi semakin tidak realistis. Pemanfaatan kontribusi KLB pada dasarnya adalah bentuk kemitraan publik-swasta yang halus: pengembang mendapatkan kepastian ruang pembangunan, sementara masyarakat mendapatkan fasilitas pejalan kaki yang lebih aman dan nyaman.

Dari sisi perencanaan kota, keberadaan jalur bawah tanah di Bundaran HI menjawab kebutuhan yang nyata. Kawasan ini merupakan titik transit terpadu antara MRT, TransJakarta, dan arus pejalan kaki yang sangat padat, terutama pada jam pulang kerja. Saat ini pejalan kaki kerap harus menyeberang di permukaan dengan bersaing melawan kendaraan atau berjalan jauh menuju penyeberangan yang tersedia. Dengan fasilitas bawah tanah, risiko kecelakaan diharapkan menurun, mobilitas pejalan kaki menjadi lebih cepat, dan konektivitas menuju stasiun MRT Bundaran HI semakin mulus. Secara fundamental, investasi pada infrastruktur pejalan kaki juga sejalan dengan tren urbanisasi berkelanjutan dan upaya menurunkan emisi karbon dari kendaraan bermotor.

Di Sisi Lain: Risiko Akuntabilitas dan Beban Pengembang

Di sisi lain, pembiayaan non-APBD ini memunculkan sejumlah pertanyaan serius. Yang pertama adalah soal akuntabilitas. Karena dana tidak mengalir melalui mekanisme anggaran, pengawasan oleh DPRD maupun Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) menjadi lebih terbatas dibandingkan belanja APBD pada umumnya. Publik perlu memastikan ada mekanisme transparansi yang setara, seperti laporan berkala penggunaan dana kontribusi KLB, audit independen, dan keterbukaan data proyek. Tanpa itu, skema ini berisiko menjadi pembiayaan di luar pengawasan yang rawan inefisiensi.

Yang kedua adalah soal keadilan bagi pengembang. Kontribusi KLB pada akhirnya menjadi biaya yang ikut diperhitungkan dalam harga jual properti. Dalam situasi valuasi properti yang sedang melambat, ketika indeks harga properti residensial menunjukkan pertumbuhan yang menurun dalam beberapa kuartal terakhir, tambahan beban kontribusi berpotensi menekan minat pengembangan proyek baru di pusat kota. Jika itu terjadi, penerimaan daerah dari sektor properti, termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, ikut terpengaruh, sehingga manfaat fiskal jangka pendek bisa tergerus oleh perlambatan investasi.

Pertanyaan ketiga menyangkut prioritas. Jalur pejalan kaki memang penting, tetapi masih banyak kebutuhan infrastruktur lain seperti drainase, perbaikan jalan, dan sekolah yang juga menunggu pendanaan. Kritikus menilai skema semacam ini lebih mudah diwujudkan justru karena berlokasi di kawasan komersial bergengsi yang dekat dengan kepentingan pengembang, sementara kebutuhan warga di wilayah lain belum tentu mendapat perlakuan yang sama. Hal ini menimbulkan kekhawatiran tentang keadilan spasial dalam pembangunan kota.

Proyeksi dan Tantangan Hingga Mei 2027

Dengan target penyelesaian pada Mei 2027, waktu yang tersedia sejak pengumuman relatif singkat untuk menyelesaikan tahap perencanaan, lelang, dan konstruksi. Tantangan terbesar adalah kondisi bawah tanah di Bundaran HI yang padat utilitas: kabel listrik, pipa air, hingga terowongan MRT yang sudah beroperasi. Pekerjaan penggalian harus dilakukan secara hati-hati agar tidak mengganggu operasional transportasi yang melayani ratusan ribu penumpang setiap hari. Keterlambatan pada salah satu tahap bisa menggulirkan mundurnya jadwal secara keseluruhan.

Sentimen pasar terhadap proyek ini pun terbelah. Sebagian pelaku usaha melihatnya sebagai katalis kenaikan nilai properti di sekitar kawasan Bundaran HI, sementara sebagian lain menilai risiko keterlambatan cukup tinggi mengingat kompleksitas teknisnya. Proyeksi jangka panjang tetap positif: jika terhubung dengan baik ke stasiun MRT dan halte TransJakarta, fasilitas ini berpotensi meningkatkan jumlah pejalan kaki dan aktivitas komersial di koridor Thamrin-Sudirman.

Terlepas dari pro dan kontra, skema kontribusi KLB layak dicermati sebagai preseden pembiayaan infrastruktur Jakarta ke depan. Jika dikelola dengan transparan dan selesai tepat waktu, model ini bisa menjadi alternatif yang mengurangi ketergantungan pada utang dan APBD. Sebaliknya, jika gagal, ia akan menjadi contoh peringatan tentang risiko pembiayaan di luar mekanisme anggaran. Bagi warga Jakarta, yang terpenting adalah hasil akhirnya: fasilitas pejalan kaki yang benar-benar aman, nyaman, dan selesai pada waktunya, dari sumber pembiayaan apa pun asalnya.