Satgas Perumahan Tegaskan Satu MBR Satu Unit, Cegah Borongan Hunian

Berdasarkan data Kementerian PUPR per kuartal I-2026, kekurangan hunian atau backlog perumahan di Indonesia masih tercatat sekitar 12,7 juta unit, sementara kebutuhan rumah baru setiap tahun diperkirakan mencapai satu juta unit. Angka ini menjadi latar belakang target pemerintah membangun 3 juta rumah per tahun, dengan porsi terbesar dialokasikan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Ketua Satgas Perumahan Hashim Djojohadikusumo menegaskan bahwa hunian untuk MBR tidak boleh jatuh ke tangan segelintir pihak, dengan prinsip satu orang hanya berhak memperoleh satu unit.

Pernyataan itu disampaikan di tengah kekhawatiran bahwa alokasi rumah subsidi, yang dananya berasal dari anggaran negara dan likuiditas perbankan, berpotensi diselewengkan oleh oknum yang mengumpulkan unit melebihi kebutuhan. Menurut catatan sejumlah lembaga riset properti, praktik borongan semacam ini pernah terjadi di beberapa proyek rumah susun dan rumah tapak bersubsidi, baik melalui peminjaman identitas maupun penguasaan unit atas nama pihak lain. Jika tidak dicegah, dana subsidi yang seharusnya menekan rasio harga rumah terhadap pendapatan MBR justru hanya mengalir ke segelintir penerima.

Prinsip Satu Orang Satu Unit dan Fungsi Pengawasan

Kebijakan satu orang satu unit pada dasarnya merupakan mekanisme penjatahan (rationing) untuk memastikan subsidi tepat sasaran. Dalam literatur ekonomi, ketika harga berada di bawah keseimbangan pasar, permintaan selalu melebihi penawaran sehingga diperlukan aturan alokasi. Tanpa penjatahan yang ketat, unit bersubsidi berisiko dikuasai pemburu keuntungan jangka pendek, bukan oleh keluarga yang benar-benar membutuhkan. Fungsi pengawasan menjadi kunci: verifikasi data kependudukan, pendapatan, dan kepemilikan properti sebelumnya harus terintegrasi antara Ditjen Dukcapil, perbankan, serta Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat.

Ekonom perumahan menilai prinsip ini sejalan dengan praktik di banyak negara berkembang lain, di mana pemberian subsidi hunian selalu dibarengi audit penerima secara berkala. Jika data kepemilikan sudah tersambung, oknum yang telah memiliki rumah di satu wilayah tidak akan lolos verifikasi di wilayah lain. Dengan begitu, setiap unit yang dibangun benar-benar menambah stok hunian bagi MBR, bukan sekadar menambah portofolio aset segelintir orang.

Dua Sisi Kebijakan: Efektivitas versus Risiko Birokrasi

Di satu sisi, penegasan aturan ini memperkuat fundamental program perumahan nasional. Pemerintah mengalokasikan dana fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) yang nilainya mencapai puluhan triliun rupiah setiap tahun, dengan suku bunga bersubsidi di bawah suku bunga pasar. Jika alokasi itu bocor ke penerima yang tidak berhak, negara menanggung beban fiskal tanpa menghasilkan perbaikan rasio kepemilikan rumah. Data BPS menunjukkan kepemilikan rumah di Indonesia masih stagnan di kisaran 56 persen, sehingga setiap kebocoran subsidi berarti peluang yang hilang bagi keluarga yang belum memiliki hunian.

Di sisi lain, penerapan satu orang satu unit tidak lepas dari tantangan teknis. Verifikasi silang membutuhkan basis data yang akurat; jika data gaji, status kepemilikan, dan status pernikahan belum mutakhir, proses validasi justru memperlambat penyaluran unit. Risiko lainnya adalah resistensi pengembang karena ketentuan ini memangkas fleksibilitas pemasaran unit bersubsidi. Sebagian pengembang menilai, tanpa kepastian bahwa unit cepat terjual, arus kas proyek terganggu dan minat membangun rumah MBR mengalami penurunan. Sentimen pasar pun berpotensi tertekan jika aturan diterapkan tanpa sosialisasi yang memadai.

Proyeksi dan Dampak ke Pasar Perumahan

Ke depan, efektivitas kebijakan ini sangat bergantung pada konsistensi penegakan dan kualitas data. Jika integrasi data berjalan, proyeksi penyerapan 3 juta rumah per tahun menjadi lebih kredibel, dan sektor konstruksi yang menyumbang hampir 10 persen terhadap produk domestik bruto berpotensi mengalami kenaikan aktivitas secara year-on-year. Indeks harga properti di segmen menengah ke bawah pun cenderung stabil karena pasokan tersalurkan ke tangan yang tepat, sementara tren kepemilikan rumah nasional berpeluang membaik secara bertahap. Sebaliknya, jika pengawasan longgar, risiko capital outflow tidak langsung dalam bentuk penumpukan aset di tangan segelintir pemodal kembali mengemuka, dan valuasi proyek bersubsidi berpotensi mengalami koreksi karena permintaan yang tidak sehat.

"Ini soal tata kelola. Subsidi perumahan adalah instrumen fiskal yang mahal, sehingga ketepatan sasaran harus diukur seketat pengukuran defisit anggaran. Tanpa pengawasan, program sebesar apa pun akan kehilangan kredibilitasnya," ujar seorang pengamat kebijakan perumahan yang enggan disebutkan namanya.

Para pelaku industri memandang pernyataan Ketua Satgas Perumahan sebagai sinyal bahwa pemerintah serius merapikan distribusi subsidi, bukan sekadar mengejar angka pembangunan. Namun, keberhasilan jangka panjang tetap bergantung pada dua hal: ketegasan sanksi bagi pelanggar dan kemudahan akses bagi penerima yang sah. Jika kedua sisi itu berjalan beriringan, rasio kepemilikan rumah nasional berpeluang naik secara bertahap, dan target pembangunan rumah MBR tidak lagi sekadar proyeksi di atas kertas.