Pembebasan BPHTB bagi MBR: Kerek Ekonomi atau Gerus PAD?

Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian secara resmi mengumumkan kebijakan pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) pada awal pekan ini. Kebijakan ini menyasar kalangan berpendapatan rendah yang tengah berjuang memiliki hunian pertama, sekaligus memperluas cakupan kriteria penerima manfaat.

Dorongan bagi Sektor Properti dan Multiplier Effect

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per kuartal I-2026, backlog perumahan di Indonesia masih berada di angka 12,5 juta unit. Sementara itu, kontribusi sektor properti terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) mencapai 9,8 persen dan memiliki efek pengganda terhadap 174 industri turunan—mulai dari semen, baja, hingga furnitur. Dalam konteks inilah, pembebasan BPHTB untuk MBR bisa menjadi katalis penting.

Di satu sisi, penghapusan beban pajak akuisisi tanah dan bangunan bagi kelompok berpendapatan rendah akan menurunkan biaya kepemilikan rumah secara signifikan. Sebagai ilustrasi, untuk rumah tapak sederhana seharga Rp150 juta, BPHTB efektif bisa mencapai Rp3 juta hingga Rp6 juta setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Bagi MBR, nominal tersebut bukanlah angka kecil; seringkali menjadi penghalang utama saat proses akad kredit.

Proyeksi dari asosiasi pengembang (REI) menunjukkan bahwa setiap pengurangan biaya transaksi sebesar 1 persen dari harga jual properti berpotensi mendorong kenaikan volume penjualan rumah segmen menengah-bawah sebesar 3-5 persen. Dengan demikian, jika aturan ini berjalan, pembangunan perumahan baru dapat terakselerasi, menciptakan lapangan kerja konstruksi, dan pada akhirnya memberikan efek domino terhadap perekonomian daerah.

Antara Penguatan Ekonomi dan Risiko Penggerusan PAD

Di sisi lain, kekhawatiran muncul dari pemerintah daerah yang selama ini mengandalkan BPHTB sebagai salah satu tulang punggung Pendapatan Asli Daerah (PAD). Berdasarkan data Kementerian Keuangan, rata-rata kontribusi BPHTB terhadap total PAD kabupaten/kota bisa mencapai 15-20 persen, terutama di wilayah perkotaan dengan transaksi properti aktif.

Pembebasan ini—apalagi dengan perluasan kriteria MBR—berpotensi menggerus basis pajak signifikan. Seorang analis fiskal dari Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat (LPEM) FEUI memperkirakan potensi kehilangan pendapatan daerah dari kebijakan ini bisa menyentuh Rp3 triliun hingga Rp5 triliun secara nasional per tahun, tergantung batasan baru MBR yang diterapkan.

"Pemda perlu bersiap merestrukturisasi pos penerimaan. Tanpa kompensasi dari pusat, ruang fiskal daerah justru akan menyempit dan berdampak pada belanja modal," ujarnya.

Namun, kubu pendukung kebijakan berargumen bahwa potensi penurunan PAD dapat tertutupi oleh peningkatan penerimaan dari sektor lain. Ketika transaksi properti masif bergerak, aktivitas ekonomi ikut menggeliat, yang pada gilirannya meningkatkan pajak daerah lain seperti Pajak Penerangan Jalan (PPJ), Pajak Restoran, Pajak Hotel, dan Retribusi Daerah. Dengan kata lain, efek pengganda (multiplier effect) dapat menjadi kompensasi alami atas hilangnya setoran BPHTB dari segmen MBR.

Perluasan Kriteria MBR: Inklusif atau Rawan Moral Hazard?

Hal lain yang tidak kalah krusial adalah perluasan definisi MBR. Sebelumnya, batasan pendapatan MBR mengacu pada ketentuan Kementerian PUPR dengan rincian pendapatan maksimal Rp6 juta–Rp8 juta per bulan untuk pekerja lajang dan sedikit lebih tinggi untuk keluarga. Dengan adanya perluasan, kabarnya ambang batas akan dinaikkan hingga menyentuh Rp10 juta per bulan agar menjangkau pekerja formal di kota besar yang kerap terlewat dari skema subsidi perumahan.

Pro: langkah ini mencerminkan realitas daya beli di kota metropolitan seperti Jakarta, Surabaya, dan Medan, di mana harga properti melambung dan pendapatan kelas menengah terjepit. Kontra: diakuinya kelompok berpendapatan menengah ke dalam kategori "rendah" berisiko menciptakan moral hazard—di mana individu yang sebenarnya mampu justru ikut menikmati fasilitas pembebasan pajak, sehingga semakin memperlebar lubang fiskal daerah.

Proyeksi dan Jalan Tengah

Melihat data makro, fundamental ekonomi Indonesia saat ini cukup solid dengan proyeksi pertumbuhan di kisaran 5,1-5,3 persen pada 2026, inflasi terkendali 2,8 persen, dan suku bunga acuan BI yang mulai menunjukkan tren penurunan. Kondisi ini menciptakan lingkungan yang relatif kondusif bagi ekspansi sektor perumahan. Namun, pelaksanaan kebijakan fiskal yang ekspansif seperti pembebasan BPHTB butuh penyeimbang.

Beberapa skema jalan tengah yang patut dipertimbangkan: (1) pemerintah pusat memberikan Dana Alokasi Khusus (DAK) tambahan kepada daerah yang PAD-nya tergerus sebagai kompensasi; (2) penerapan sistem "sunset clause", di mana pembebasan hanya berlaku untuk periode tertentu (misal 2 tahun) dan dievaluasi dampaknya; (3) pembatasan benefit hanya untuk properti pertama dengan harga jual maksimal Rp300 juta, agar lebih tepat sasaran.

Dengan segala pro dan kontra, kebijakan ini jelas lahir dari niat baik: membuka akses kepemilikan rumah bagi lapisan bawah piramida. Eksekusi yang hati-hati, didukung data lapangan yang valid serta sinkronisasi antara pusat dan daerah, akan menentukan apakah BPHTB nol persen ini benar-benar menjadi katalis perbaikan ekonomi—atau sekadar kebijakan populis yang justru memperdalam masalah struktural di sektor properti nasional.