Danantara Godok Skema Baru Agar Rumah BUMN Tak Terbengkalai

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS) per kuartal III 2024, stok properti residensial yang tak terserap di Indonesia mencapai 26.430 unit, naik 8,7% secara tahunan. Dari angka tersebut, hasil sensus properti Badan Pengelola Investasi (BPI) Danantara mencatat bahwa sekitar 12.400 unit merupakan rumah dan apartemen milik perusahaan pelat merah, dengan nilai buku mencapai Rp12,8 triliun. Angka ini setara dengan 1,4% dari total portofolio kelolaan Danantara senilai Rp500 triliun, namun menyita likuiditas signifikan karena properti tersebut tidak menghasilkan pendapatan. Kondisi inilah yang mendorong Danantara merancang strategi baru agar aset-aset yang "tertidur" tersebut segera berganti tangan.

Skema Baru Danantara: Dari Cicilan Berjenjang hingga Program Sewa-Beli

Tim strategi Danantara merancang tiga pilar percepatan penjualan untuk menyerap overhang sebesar 12.400 unit. Pertama, cicilan berjenjang yang memungkinkan pembeli membayar uang muka hanya 5% dan sisanya dicicil hingga 25 tahun dengan suku bunga tetap 3% untuk lima tahun pertama. Kedua, program sewa-beli di mana konsumen dapat menyewa unit BUMN dengan opsi membeli di akhir masa sewa setelah tiga tahun, dengan akumulasi sewa dipotong harga jual. Ketiga, monetisasi langsung melalui lelang properti ke investor institusi, termasuk kemungkinan konversi menjadi aset produktif seperti ruang kerja bersama atau gudang logistik. "Kami tidak hanya menjual, tapi mencari pembeli potensial melalui agregasi data dan profiling, menggunakan teknologi big data untuk mencocokkan profil properti dengan profil calon pembeli," ujar seorang analis senior Danantara yang terlibat dalam perencanaan.

Dua Sisi: Potensi Penyelamatan Aset versus Tekanan Valuasi

Di satu sisi, skema ini berpotensi mengurangi beban persediaan yang selama ini membebani arus kas BUMN properti. Dengan menyelesaikan sekitar 12.400 unit, Danantara dapat membebaskan dana tunai hingga Rp7,2 triliun dalam kurun 18 bulan—setara 2,5% dari total portofolio investasinya—yang bisa diputar ke proyek infrastruktur lain. Likuiditas sektor properti BUMN diproyeksi membaik, dan rasio utang terhadap ekuitas (DER) bisa turun dari rata-rata 2,1 kali menjadi 0,8 kali dalam dua tahun. Selain itu, program ini bisa menekan kredit bermasalah (NPL) segmen properti di perbankan BUMN yang sempat menyentuh 3,8% pada semester I-2024. Di sisi lain, menjual properti dalam jumlah besar secara agresif berisiko menekan harga pasar properti residensial, terutama di segmen kelas menengah yang sudah jenuh. Analis independen memperingatkan, jika diskon mencapai 20-30% dari nilai buku untuk menarik pembeli, valuasi aset BUMN bisa menciut hingga 15%, sehingga menimbulkan kerugian penurunan nilai yang harus diakui di laporan keuangan. "Kuncinya ada pada penentuan harga jual yang tidak merusak pasar, sekaligus cukup atraktif. Kami melihat Danantara bisa menggunakan metode appraisal berbasis pendapatan masa depan untuk menentukan harga wajar," kata Ekonom Senior dari Lembaga Penyelidikan Ekonomi dan Masyarakat (LPEM) yang kami wawancarai.

Dari Overhang ke Portofolio: Transformasi Fungsi Properti BUMN

Skema Danantara bukan hanya tentang menjual, tapi tentang mengubah wajah properti BUMN yang selama ini dipasarkan secara konvensional. Model bisnis baru mencakup kemitraan dengan pengembang swasta untuk mengubah apartemen menjadi co-living modern dengan sentuhan teknologi pemantauan utilitas, yang ditargetkan untuk pekerja milenial di kota besar. Untuk rumah tapak yang tersebar di 23 kota, Danantara membuka opsi refurbishment melalui pendanaan patungan dengan kontraktor nasional, agar harga jual bisa naik hingga 25% pasca renovasi. "Kami ingin properti BUMN tidak lagi menjadi beban seperti selama satu dekade terakhir, melainkan menjadi aset yang lincah dan cepat berputar," ungkap perwakilan Danantara.

Proyeksi dan Tantangan ke Depan

Jika skema ini berhasil diluncurkan pada awal 2025 dengan target penjualan 4.000 unit di semester pertama, Danantara bisa menyelamatkan hingga 32% dari total properti tak laku dalam satu tahun. Namun, tantangan terbesarnya terletak pada penyerapan oleh konsumen di beberapa kota dengan daya beli rendah, serta birokrasi administrasi yang masih berlapis antar kementerian teknis. Dampak ke pasar properti nasional pun patut dicermati: masuknya ribuan unit baru dengan harga di bawah pasar berpotensi menurunkan indeks harga properti residensial di berbagai koridor, yang pada akhirnya bisa mengurangi penerimaan Pajak Bumi dan Bangunan daerah. Pemerintah melalui Kementerian Keuangan diharapkan akan merilis insentif pajak khusus untuk pembeli unit BUMN tersebut—seperti pemotongan BPHTB hingga 50%—sebagai penyangga agar pasar tidak terkontraksi. Dengan kombinasi kebijakan fiskal dan skema Danantara yang adaptif, properti BUMN yang dulu "tertidur" dapat bangkit menjadi mesin likuiditas nasional dan mendukung pencapaian target investasi jangka panjang.